【房地产估价师考试题解析】
1. 城市规划审批流程的正确理解是关键。城市总体规划在上报上级人民政府前需经过同级人民代表大会或其常委会审查同意，而城市详细规划则由城市人民政府直接审批。城市分区规划需报城市人民政府审批，县级城镇总体规划则需报所在地市人民政府审批。
2. 贷款利息计算中，房地产企业贷款1000万元，年利率12%，按季度付息，每次支付的利息总额为贷款本金乘以年利率除以支付次数。因此，每次支付的利息为1000万元 * (12% / 4) = 300万元/年，两年内共支付利息2次，总额为600万元。
3. 基准地价系数修正法基于替代原理，即相同或类似房地产的市场价格应当相近。
4. 资产负债率是衡量长期偿债能力的指标，表示企业的债务占总资产的比例。
5. 运货单属于商品证券，它代表货物的所有权。
6. 市场法估价依赖于大量的真实交易实例，以比较和推算待估对象的价值。
7. 投资机会研究内容包括地区情况、经济政策、劳动力状况、资源条件等因素。
8. 木材的物理力学性质中，纤维饱和点是木材强度和干缩湿胀变化的关键点，低于此点，木材的物理性能会受到影响。木材顺纹方向的强度通常最大，横纹方向最小。
9. 收益法评估房地产价值时，依据替代原则，即相似的房地产应有相似的收益。
10. 批量行业中的企业盈利水平往往与规模、市场份额相关，因为规模经济可以降低成本，提高市场竞争力。
11. 经济适用房是政策性商品住房，享受政府的土地供应和税费优惠政策，其销售价格和对象受到政府指导。
12. 房地产投资的缺点之一是投资回收周期长，资金占用时间较长。
13. 计算建筑物的功能折旧，应考虑因层高过大导致的额外费用。建筑物重建价格基础上，扣除因层高过大产生的额外建造费用和能源费用的折现值，得出的功能折旧约为16.07万元。
14. 房地产投资的折现率可以通过资本资产定价模型(CAPM)计算，当前房地产投资的折现率为5.17% + 0.5 * (12% - 5.17%) = 7.75%。
15. 使用收益法评估房地产价值，有效毛收入减去运营费用后得到净收益，再除以资本化率，得出的净收益现值为该房地产的收益价格，即(30万元 - 10万元) / 10% = 200万元。
16. 地籍测量，又称房地产测量，是地籍资料获取的重要手段，其资料要求现实性和准确性。基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案，但“地籍测量亦称房地产测量”这一表述并不严谨，虽然两者有密切关系，但地籍测量更侧重于测绘技术，而房地产测量可能涵盖更广泛的内容。
这些知识点涵盖了房地产估价、城市规划、金融、建筑材料、房地产投资分析等多个领域，对于准备房地产估价师考试的考生来说是非常重要的复习材料。
VIP享7折，此内容立减5.97元 
