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西安复地 · 鱼化寨项目

城市化水平 30% 以下

30%-60% 60%-80% 80%-100%

人均 GDP

（美元）

800 ～ 2000 2000 ～ 4000 4000 ～ 8000 8000 以上

第三产业

45% 以下

45%-60% 60%-75%

75% 以上

类比城市

兰州 / 乌鲁木齐西安北京 / 上海东京 / 纽约

外部环境

福利分房阶段，

政府为整个产业

的主要投资者；

区域平行发展。

消费者收入水平提高；区域市场

发展出现不平衡，地段价值开始

显现；市场存在不规范操作，政

策因素影响大、住房福利仍大量

存在。

土地市场、商品房市场规范操作；政

府对房地产业的调控主要通过城市规

划及土地供应等宏观调控手段间接进

行；政府的住房福利少量存在。

房地产市场以二级市场交易为主、

市场为大地产商所主导；土地市

场与商品房市场完全规范；但政

府的住房福利依旧少量存在。

竞争条件

有实力竞争者较

少；需求简单、

市场结构单一。

大量新竞争者介入，开发投资量

猛增；需求复杂、市场细分显现；

竞争以市场份额的竞争为主。

竞争者数量减少；市场细分充分，占

有新的细分市场较难；开发商注重效

益 / 低成本。

竞争者数量进一步减少，消费者

需求减少。

需求特征

满足基本生存需

求，客户结构简

单。

生存、改善需求兼有；需求急剧

增加；客户层面扩大

需求增长趋于平稳；改善需求为主；

客户结构复杂多样。

改善需求为主，需求趋于多样化。

供应特征

单纯数量型，产

品形式单一，基

本无附加值。

产品大量出现，形式逐渐多样化，

价格迅速提高，数量与质量并重；

产品附加值出现并提高。

产品注重质量，价值构成广泛，产品

附加值很好体现。

产品形式极为丰富，高质量。

城市发展模型——城市发展与房地产发展之间的关系

发展阶段

启动阶段

快速发展阶段

平稳发展阶段

减缓发展阶段

1

2

3

4

西安

城市化水平评价体系包括要素：城市人口比重；适龄人口入中学率；人均国内生产总值；第三产业比重；

城市人均道路铺装长度；城市用自来水普及率；城市人均住房面积；万人拥有医生数；人均公共绿地面积

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