房地产 | 证券研究报告 — 行业周报
2023 年 9 月 12 日
强于大市
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房地产行业第 36 周周报(9
月 2 日-9 月 8 日)
新房二手房成交环比下滑;二线城市加速落地宽
松政策
本周新房成交面积环比增速由正转负,同比降幅扩大;二手房成交面积同环比降幅均扩大;
土地市场同比量价齐跌,溢价率同环比均有所下降。
核心观点
新房成交面积环比增速由正转负,同比降幅扩大。40 城新房成交面积为 208.4 万平方
米,环比下降 35.0%,同比下降 38.9%,同比降幅较上周扩大了 9.1 个百分点。一、二、
三四线城市新房成交面积环比增速分别为-30.8%、-26.9%、-53.3%,同比增速分别为
-51.8%、-23.1%、-52.5%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 16.4、21.4 个
百分点,二线城市同比较上周缩小了 3.2 个百分点。
二手房成交面积同环比降幅均扩大。18 个城市二手房成交面积为 136.7 万平方米,环
比下降 7.5%,同比下降 12.1%,同比降幅较上周扩大了 6.1 个百分点。一、二、三四
线城市二手房成交面积环比增速分别为 1.2%、-2.4%、-24.5%,同比增速分别为 1.7%、
-14.3%、30.8%。一线城市同比增速较上周上升了 12.1 个百分点,二、三四线城市同
比增速较上周分别下降了 3.0、48.8 个百分点。
新房库存环比略有提升,去化周期环比略有提升。12 个城市新房库存面积为 9833 万
平方米,环比增速为 0.8%,同比增速为-3.5%;去化周期为 16.6 个月,环比提升 0.8
个月,同比提升 5.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 1.4%、
0.01%、-0.4%,同比增速分别为 4.0%、-10.0%、-25.6%;去化周期分别为 16.8、15.1、
37.8 个月,环比分别提升 1.1、0.4、2.7 个月,同比分别提升 5.3、5.4、6.9 个月。
土地市场同比量价齐跌,溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建筑面积为
2644.4 万平方米,环比上涨 11.3%,同比下降 41.7%;成交土地总价为 498.1 亿元,环
比下降 26.0%,同比下降 42.9%;楼面均价为 1883.6 元/平,环比下降 33.5%,同比下
降 2.1%;土地溢价率为 2.5%,环比下降 0.1 个百分点,同比下降 1.5 个百分点。
本周房企国内债券发行规模同环比均下降。本周房地产行业国内债券总发行量为 56
亿元,同比下降 29.7%,环比下降 57.8%。总偿还量为 106.2 亿元,同比上升 37.1%,
环比下降 9.6% ;净融资额为-50.3 亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.1%,较上周下跌 3.2pct,房地产行业相
对收益为 0.3%,较上周上涨 0.3pct。房地产板块 PE 为 12.51X,较上周下降 0.10X。
本周(9.4-9.10),北上资金对银行、有色金属、化工加仓金额较大,分别为 19.82、
11.79、9.86 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.96 %(上周为-0.97%),净买入-5.81
亿元(上周净买入-1.04 亿元)。
投资建议
831 新政及一线城市放开“认房不认贷”后,武汉、中山、惠州、厦门、东莞、
江苏省、成都、鄂州 、沈阳、杭州、珠海、合肥、南京、大连等是十余个城市
落地“认房不认贷”,而南京、沈阳、大连等城市在实行“认房不认贷”的基础
上,继续落实首付比例和 二套房贷利率调整政策 ,还取消了限购或限售等行政
性限制措施,政策力 度较大,显示出地方政府提振市场的决心。一 线城市中,
上海临港人才限购放 松;深圳向港澳居民放松非住 宅类的商业办公物业、商务
公寓等的限购。
中央与地方政策密集落地,当前市场进入“金九银十”的传统地产销售旺季,我
们预计此轮政策实施能带动市场预期和信心的修复,短期一线和重点二线城市房
地产市场行情可期。但基于当前居民购买力不足的事实,后续核心城市的带动效
应和销售积极性的持续程度仍待观察。
现阶段我们建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来
较大的 beta 行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润
置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、
弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房
企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。