房地产 | 证券研究报告 — 行业周报
2023 年 9 月 18 日
强于大市
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房地产行业
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房地产行业第 37 周周报（9
月 9 日-9 月 15 日）
新房二手房成交环比增速转正，高能级城市需求
端利好仍在持续释放
本周新房成交面积环比由负转正，同比降幅显著收窄；二手房成交面积同环比增速均由负
转正；土地市场同比价升量跌，溢价率同环比均有所下降。
核心观点
新房成交面积环比由负转正，同比降幅显著收窄。40 城新房成交面积为 235.9 万平方
米，环比上涨 11.6%，同比下降 17.6%，同比降幅较上周缩小了 20.2 个百分点。一、
二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 3.6%、11.5%、19.3%，同比增速分别为
-36.4%、3.9%、-35.2%。一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了 15.4、12.5 个百
分点，二线城市同比增速较上周提升了 27.0 个百分点。
二手房成交面积同环比增速均由负转正。18 个城市二手房成交面积为 153.6 万平方米，
环比上涨 10.1%，同比上涨 25.1%，同比增速较上周提升了 34.0 个百分点。一、二、
三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 21.9%、6.4%、7.9%，同比增速分别为
34.3%、14.0%、34.0%，同比增速较上周分别提升了 32.6、28.3、48.0 个百分点。
新房库存面积与去化周期环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9047 万平方米，环
比增速为-8.0%，同比增速为-14.5%；去化周期为 15.1 个月，环比降低 1.5 个月，同比
提升 2.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.3%、-15.1%、0.5%，
同比增速分别为 3.9%、-38.1%、-24.6%；去化周期分别为 17.2、10.7、41.4 个月，一、
三四线城市环比分别提升 0.4、3.5 个月，二线城市环比降低 4.5 个月，一、三四线城
市同比分别提升 1.5、10.5 个月，二线城市同比降低 0.5 个月。
土地市场同比价升量跌，溢价率同环比均有所下降。百城成交土地规划建筑面积为
1836.2 万平方米，环比下降 30.6%，同比下降 50.8%；成交土地总价为 385.5 亿元，环
比下降 22.6%，同比上涨 4.6%；楼面均价为 2099.6 元/平，环比上涨 11.5%，同比上
涨 112.5%；土地溢价率为 2.3%，环比下降 0.2 个百分点，同比下降 3.7 个百分点。
本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。本周房地产行业国内债券总发行量
为 105 亿元，同比下降 1.9%，环比上升 87.6%。总偿还量为 130.9 亿元，同比下降 4.9%
（前值：37.1% ），环比上升 23.2% ；净融资额为-25.9 亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.6%，较上周下跌 0.5pct，房地产行业相
对收益为-0.8%，较上周下跌 1.1pct。房地产板块 PE 为 12.27X，较上周下降 0.23X。
本周（9.11-9.17），北上资金对医药生物、汽车、传媒加仓金额较大，分别为 35.37、
14.89、8.40 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.94 %（上周为-0.96%），净买入-11.75
亿元（上周净买入-5.81 亿元）。
投资建议
从本周公布的统计局 8 月地产数据来看，房地产市场目前还处在调整阶段，销售
与投资单月降幅虽略有收窄，但累计增速仍在持续下行。本周利好政策持续释放，
央行于 9 月 15 日下调金融机构存款准备金率 0.25 个百分点。一线城市政策空间较
为充足，广州调整首付比例和贷款利率，二套房首付比例下限下降至 40%，首、
二套房贷利率下限分别从原先的 LPR、LPR+60BP 下降至 LPR-10BP、LPR+30BP；
此外，北京海淀区 29 个小区的二手房交易指导价出现松动。一线城市进一步调整
的预期有所加强。二线城市多以政策“组合拳”形式出台放松政策，福州、郑州
局部区域放宽限购政策，苏州宣布取消 120 平米以上住房的限购措施，兰州、合
肥、济南、青岛全面取消限购限售政策。目前来看，二线城市的政策宽松力度较
大，不过仍需要密切关注市场反应。
从本周的高频数据来看，近期中央与核心城市政策密集落地阶段性拉动部分需求
的释放，新房与二手房市场均有明显回暖。但后续核心城市的带动效应和销售积
极性的持续程度仍待观察。
现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来
较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润
置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、
弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房
企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
