房地产行业第 38 周周报
新房二手房成交环比上升，广州等全国多地限购放松
[Table_ReportDate]
2023 年 09 月 24 日
江宇辉 地产行业首席分析师
执业编号：S1500522010002
联系电话：+86 18621759430
邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com
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证券研究报告
行业研究
[Table_ReportType]
行业周报
[Table_StockAndRank]
房地产 行业
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[Table_Author]
江宇辉 地产行业首席分析师
执业编号：S1500522010002
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信达证券股份有限公司
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邮编：100031
[Table_Title]
新房二手房成交环比上升，广州等全国多地限购放松
[Table_ReportDate]
2023 年 09 月 24 日
摘要:
[Table_Summary]
[Table_Summary]
本周核心观点：9 月第 4 周，新房二手房成交面积均环比上升。本周新房成
交面积同比下降 25%，跌幅仍然较大。但环比增长 33%，热度持续回升，其
中一线城市环比增幅最大，达到 94%。二手房成交面积同比增长 2%，环比增
长 16%，三线城市环比增幅最高。本周广州、西安、武汉、长沙、江苏无锡等
地放松限购。新疆自治区、天津、昆明、青岛、海南三亚、江苏扬州、广东揭
阳、安徽池州、湖北宜昌等地执行“认房不认贷”政策。9 月 20 日，中国人
民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以
上 LPR 为 4.20%，均与上期持平。
重点政策解读：9 月 20 日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地
产市场平稳健康发展政策的通知》。优化住房限购和增值税免税年限，成为本
轮周期首个松绑限购政策的一线城市。本次新政有三点变化：第一，限购区域
范围缩小。除从化、增城区之外，黄埔、番禺、花都三区，以及白云区四镇也
不再限购。第二，目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从 5 年
缩短为 2 年。第三，销售增值税 2 年免征范围扩大至全域。自 2010 年 4 月北
京首个限购令出台以来，一线城市限购范围和社保要求总体趋于严格。本轮新
政中，广州缩小限购区域，同时降低了社保年限要求，我们认为具有一定指向
意义。结合参考广州实施“认房不认贷”政策之后，其他一线城市逐步跟进，
我们预计限购政策放松或将推广至部分核心一二线城市，限制性政策也有望
继续优化调整。本周陆续有厦门、西安、武汉、无锡、长沙、广州等地优化限
购政策。各地政府根据实际情况因城施策，我们认为旨在实现房地产市场的供
需平衡、结构合理和价格稳定。进入“金九银十”传统旺季，在各地政策发力
的背景下，我们预计核心城市房地产市场有望逐步企稳恢复。
一周行情回顾：本周（2023/09/18-2023/09/24）申万房地产指数下跌 0.51%，
跑输上证综指 0.98pct，在各类板块中位列第 21/31，恒生地产建筑业指数下
跌 1.54%，跑输恒生综指 0.55pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：泛海控
股（14.02%）、九龙仓集团（7.91%）、*ST 中迪（7.83%）；本周跌幅前 3
的地产公司分别为：时代中国控股（-16.67%）、张江高科（-16.55%）、弘
阳地产（-14.21%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 2.22%，跑输恒生综
指 1.22pct，在各类板块中位列第 11/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：
融创服务（32.14%）、弘阳服务（20.00%）、建业新生活（8.42%）；本周
跌幅前 3 的物业公司分别为：奥园健康（-14.52%）、时代邻里（-10.14%）、
宝龙商业（-9.25%）。
地产市场监测：本周（2023/09/16-2023/09/22）30 个大中城新房成交面积
261.71 万平方米，同比下降 24.64%，环比上升 32.53%。15 城二手房成交面
积 189.44 万平方米，同比上升 1.72%，环比上升 15.95%。监测 16 个重点城
市库存面积 18256.37 万平方米，环比上升 0.76%，去化周期 124.28 周，较
上周延长 4.15 周。上周（2023/09/11-2023/09/17）100 大中城市土地供应建
面 1081.67 万平方米，同比下降 59.48%，环比下降 58.10%；土地成交建面
2340.37 万平方米，同比下降 2.68%，环比上升 76.65%；供需比下降为 0.46，
溢价率为 1.67%。
房企融资情况：本周（2023/09/16-2023/09/22）房企境内新发债总额为 38.94
亿元，同比下降 81.56%，环比下降 13.66%；债务总偿还量为 117.40 亿元，
同比下降 40.53%，环比上升 31.49%；净融资额-78.46 亿元。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地
产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
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目 录
1. 地产政策追踪 .................................................................................................................... 4
1.1 重点政策解读 .......................................................................................................... 4
1.2 地产政策回顾 .......................................................................................................... 5
2. 一周行情回顾 .................................................................................................................... 9
2.1 房地产板块.............................................................................................................. 9
2.2 物业板块 ................................................................................................................. 9
2.3 重点公司公告 ........................................................................................................ 10
3. 地产市场监测 .................................................................................................................. 12
3.1 新房成交数据 ........................................................................................................ 12
3.2 二手房成交数据 .................................................................................................... 12
3.3 土地市场情况 ........................................................................................................ 13
3.4 库存及去化............................................................................................................ 14
4. 房企融资情况 .................................................................................................................. 16
4.1 房企融资详情 ........................................................................................................ 16
4.2 房企信用情况 ........................................................................................................ 17
风险因素 .............................................................................................................................. 17
图 表 目 录
图表 1：本周政策回顾 .......................................................................................................... 5
图表 2：本周房地产板块行情走势（%） .............................................................................. 9
图表 3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） ........................................................................... 9
图表 4：本周地产股涨幅前 10 名（%） ................................................................................ 9
图表 5：本周地产股跌幅前 10 名（%） ................................................................................ 9
图表 6：本周物业板块行情走势（%） ................................................................................ 10
图表 7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） ......................................................................... 10
图表 8：本周物业股涨幅前 10 名（%） .............................................................................. 10
图表 9：本周物业股跌幅前 6 名（%） ................................................................................ 10
图表 10：本周重点公司公告 ............................................................................................... 10
图表 11：30 大中城市商品房成交面积及同比环比增速 ....................................................... 12
图表 12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%） ................................................. 12
图表 13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%） ................................................. 12
图表 14：2023 年 8 月新建住宅价格和同比及环比增速 ...................................................... 12
图表 15：15 城二手房成交面积及同比和环比增速 .............................................................. 13
图表 16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%） ..................................................... 13
图表 17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%） ................................................. 13
图表 18：2023 年 8 月二手房价格指数同环比增速（%） ................................................... 13
图表 19：100 大中城土地供应面积及同比增速 ................................................................... 13
图表 20：100 大中城土地成交面积及同比增速 ................................................................... 13
图表 21：100 大中城土地供需比（倍） .............................................................................. 14
图表 22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比 ..................................... 14
图表 23：100 大中城土地成交楼面均价及溢价率 ............................................................... 14
图表 24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率 ........................................................ 14
图表 25：15 城库存面积及去化周期 ................................................................................... 14
图表 26：一线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 14
图表 27：二线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 15
图表 28：三线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 15
图表 29：重点城市库存和去化周期情况 ............................................................................. 15
图表 30：境内新发债规模及同比增速 ................................................................................. 16
图表 31：债务偿还规模及债务净融资规模 .......................................................................... 16
图表 32：房企债券相关公告 ............................................................................................... 16
图表 33：房企债券发行详情 ............................................................................................... 16
图表 34：房企最新负面事件 ............................................................................................... 17
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1. 地产政策追踪
1.1 重点政策解读
政策内容：
广州：优化住房限购和增值税免税年限，加大保障性住房建设和供给
9 月 20 日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策
的通知》。其中提到：
第一，优化住房限购和增值税免税年限。将本市住房限购政策调整为，在越秀、海
珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房
的，本市户籍居民家庭限购 2 套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前 2 年在本市
连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购 1 套住房。将越秀、海珠、荔湾、
天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从 5 年调整为 2
年。
第二，加大保障性住房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和
配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方
式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配
售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。
政策解读：
广州优化限购政策，打响一线城市松绑第一枪。广州发布《关于优化我市房地产市场
平稳健康发展政策的通知》，成为本轮周期首个松绑限购政策的一线城市。本次新政有三
点变化：第一，限购区域范围缩小。根据广州市 2017 年 3 月 17 日发布的《关于进一步完
善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（广州“317 新政”），广州全域除从化、增城
区外，本市户籍居民家庭限购 2 套，本市户籍成年单身人士限购 1 套，连续缴纳 5 年社保
或个税的非本市户籍居民家庭限购 1 套住房。本次新政之后，黄埔、番禺、花都三区，以
及白云区四镇不再限购。第二，目前限购区域内，外地户籍家庭社保或个税缴纳年限从 5
年缩短为 2 年。第三，销售增值税 2 年免征范围扩大至全域。2021 年 4 月广州曾调整个
人销售住房增值税征免年限，除花都、从化区之外，广州全域销售普宅增值税免征年限从
2 年提高至 5 年。新政之后，广州全域普宅销售增值税免征年限统一至 2 年。
自 2010 年 4 月北京首个限购令出台以来，一线城市限购范围和社保要求总体趋于严
格。本轮新政中，广州缩小限购区域，同时降低了社保年限要求，我们认为具有一定指向
意义。结合参考广州实施“认房不认贷”政策之后，其他一线城市逐步跟进，我们预计限
购政策放松或将推广至部分核心一二线城市，限制性政策也有望继续优化调整。我们认为
限购放松有助于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问
题。销售增值税免征年限缩短，有助于降低存量住房流通成本，提振换房需求。加大保障
房建设与供给，也有利于满足更多市民住房需求，对商品房市场形成有益补充。
政策加快优化调整，房地产市场改善可期。本周陆续有厦门、西安、武汉、无锡、长
沙、广州等地优化限购政策。厦门市表示，岛外四区（集美、海沧、同安、翔安区）购买
商品住房将不再审核购房人资格，也不再限制上市交易时间。西安市调整限购范围，取消
二环以外区域的限购政策，并推行“带押过户”政策。武汉市取消二环线以内住房限购政
策，优化家庭住房贷款套数认定标准。无锡市全市域取消限购政策，并取消购房资格核验
和企事业单位购房套数限制。长沙市优化房地产调控政策，购买首套商品住房无需提供购
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房证明，商品住房网签备案满 4 年可进行转让。各地政府根据实际情况因城施策，我们认
为旨在实现房地产市场的供需平衡、结构合理和价格稳定。进入“金九银十”传统旺季，
在各地政策发力的背景下，我们预计核心城市房地产市场有望逐步企稳恢复。
1.2 地产政策回顾
中央政策层面：本周央行货币政策司司长邹澜在国务院政策例行吹风会上表示，人民
银行将继续精准有力实施好稳健的货币政策。9 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同
业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以上 LPR 为 4.20%，均与上期持平。
地方政策层面：本周广州、西安、武汉、长沙、江苏无锡放松限购政策。全国多地继
续推进“认房不认贷”落地，包括新疆自治区、天津、昆明、青岛、江苏扬州、广东揭
阳、安徽池州、湖北宜昌等。重庆优化调整房产税政策。
图表 1：本周政策回顾
日期
发布地区
内容
9/17
深圳
深圳市发改委 9 月 15 日公布“《深圳市关于促进消费的若干措施》的通知”，21 条新举措优化消费环境、鼓励汽车消费、支
持住房消费、壮大服务消费、便利港人消费等，其中提到，将规范居民水电气价格管理，提高住房公积金租房提取额度，发放购
车补贴、数字人民币红包等。提高住房公积金租房提取额度推进老旧小区加装电梯等。支持住房消费方面，深圳提高住房公积
金租房提取额度。职工本人及其家庭成员在本市无商品住房、政策性住房和保障性住房，每月最高可按申请当月应缴存额的 80%
提取；新市民或者青年人职工每月最高可按申请当月应缴存额提取。多子女家庭职工每月最高可按申请当月应缴存额提取，办
理房屋租赁合同备案的，提供相关材料后可按实际月租金提取，不受月应缴存额限制。承租公共租赁住房的职工，提取住房公
积金用于支付房租的，可按实际租金提取。另外推进老旧小区加装电梯及老旧电梯更新改造。拓宽电梯加装及更新改造大修资
金来源，通过“维修资金+业主自筹+政府补助”等方式筹集资金。支持老旧小区居民提取住房公积金用于电梯加装及更新改造，
竣工验收后房屋产权人及其配偶、父母、子女可以申请提取住房公积金，用于支付房屋产权人出资的电梯加装及更新改造费用，
所有申请人累计提取额度不超过房屋产权人实际出资金额。
9/18
厦门
9 月 18 日，厦门市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。在集美
区、海沧区、同安区、翔安区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。
9/18
南宁
9 月 18 日，广西壮族自治区南宁住房公积金管理中心和南宁市住房和城乡建设局联合发布通知。在 2023 年 8 月 30 日至 2023
年 12 月 31 日期间，南宁住房公积金管理中心缴存人及配偶在南宁市兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区、
高新区和经开区购买新建预售商品住房且符合住房公积金购房提取条件的，可申请提取住房公积金账户内余额，并委托南宁公
积金中心将提取款项转入房地产开发企业预售资金监管账户用于支付首付款。
9/18
天津
9 月 18 日，天津市住房城乡建设委、中国人民银行天津市分行、国家金融监督管理总局天津监管局三部门联合发布通知，对天
津市个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在住房限购或非限购区域申请
贷款购买商品住房时，家庭成员在相应区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住
房执行住房信贷政策。本通知自 2023 年 9 月 19 日起施行，现行政策与本通知不一致的，以本通知为准。
9/18
昆明
9 月 18 日，据昆明发布，昆明市促进房地产业平稳健康发展领导小组办公室发文，正式实施“认房不认贷”政策措施。市民拟
购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
9/18
安徽池州
9 月 18 日，池州市住建局消息，近日，池州市住建局、中国人民银行池州分行、市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局
池州监管分局联合发布通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地
的市、县名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。家庭成员在
当地名下成套住房套数，由市、县不动产登记部门或住建部门根据居民家庭申请或授权查询，并出具查询结果。
9/18
湖北宜昌
9 月 18 日，宜昌市住房和城乡建设局、中国人民银行宜昌市分行、国家金融监督管理总局宜昌监管分局联合发布通知。通知提
出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在房屋所在地名下无成套住房的，不论是
否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。根据通知，房屋所在地指城区（含夷陵区）或各县
市，即城区（含夷陵区）和各县市分别认定辖区内住房套数。通知自印发之日起施行。
9/18
天津静海
9 月 18 日，天津市静海区发布实施《天津市静海区购房补贴政策》。自 2023 年 9 月 18 日（含当日）至 2023 年 12 月 31 日
（含当日），在静海区购买新建商品住宅（以商品房买卖合同网签备案时间为准），且在 2023 年 12 月 31 日（含当日）前足
额缴纳购房契税，根据购房人申请，按照总购房款的 1%给予购房补贴。补贴金额最高不超过 5 万元（含 5 万元）。
9/18
吉林延吉
9 月 15 日消息，吉林省延吉市将于 9 月 23 日至 28 日举办房交会。延吉市将对购买新建商品住宅的群众按建筑面积每平方米
补贴 100 元（最高不超过 10000 元）；对购买存量房（住宅）的补贴 2000 元/套；对购买能办理产权证的新建车库（车位）补
贴 5000 元/套。
9/18
全国
9 月 18 日，据 21 世纪经济报道，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融
资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。此外，鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化
法治化的原则之下。
