房地产行业第 35 周周报
新房二手房持续回升，多项重要政策出台
[Table_ReportDate]
2023 年 09 月 03 日
江宇辉 地产行业首席分析师
执业编号：S1500522010002
联系电话：+86 18621759430
邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com
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证券研究报告
行业研究
[Table_ReportType]
行业周报
[Table_StockAndRank]
房地产 行业
投资评级
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看好
[Table_Author]
江宇辉 地产行业首席分析师
执业编号：S1500522010002
联系电话：+86 18621759430
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信达证券股份有限公司
CINDA SECURITIES CO.,LTD
北京市西城区闹市口大街 9号院 1号楼
邮编：100031
[Table_Title]
新房二手房持续回升，多项重要政策落地实施
[Table_ReportDate]
2023 年 09 月 03 日
摘要:
[Table_Summary]
[Table_Summary]
本周核心观点：2023 年 9 月第 1 周，新房和二手房成交继续环比回升。本周
新房成交面积环比增长 12.79%，连续第 3 周回升，同比跌幅收窄至 17%左
右。二线城市环比增速较高。二手房环比小幅下降，同比增速连续 2 周为正。
二线三线成交面积同比增长明显。本周央行、金融监管总局等部门联合发布首
付比例与存量房贷利率下调政策，四大一线城市和成都等重点二线城市落地
执行“认房不认贷”。本周天津、武汉、长沙等地完成土地出让。
重点政策解读：本周四大一线城市和成都、苏州等重点二线城市均官宣落地
执行首套房“认房不认贷”。8 月 31 日，央行、金融监管总局发布《关于调
整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关
事项的通知》，不再区分“限购”和不“限购”城市，统一并下调首付比下限。针
对符合所在城市首套住房标准的存量住房贷款，借款人可以向承贷银行提出
申请，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置
换存量贷款。我们认为，差别化住房信贷政策将与前期的“认房不认贷”政策，
共同发挥作用，有利于减少居民购房成本和负担，增加居民购房意愿，进一步
释放居民购房需求。同时下调个人存量房贷利率政策进入落地阶段，一方面减
少利息支出，减轻居民的房贷压力，提升居民消费意愿，另一方面减少提前还
贷风险，提升银行经营与信贷的稳定性。随着近期重要政策落地实施，当前市
场进入“金九银十”的传统房地产销售旺季，我们预计此轮重大政策实施有望
提振楼市信心，带动有较好基本面和供需结构的一线城市和部分二线城市楼
市企稳回升，市场热度或将向周边三四线城市传导。
一周行情回顾：本周（2023/08/28-2023/09/03）申万房地产指数上涨 2.14%，
跑输上证综指 0.12pct，在各类板块中位列第 21/31，恒生地产建筑业指数上
涨 1.55%，跑输恒生综指 0.47pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：金科股
份（24.58%）、绿城中国（24.43%）、泛海控股（22.64%）；本周跌幅前 3
的地产公司分别为：中国恒大（-83.33%）、渝开发（-12.11%）、大龙地产
（-11.60%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨 0.88%，跑输恒生综指
1.14pct，在各类板块中位列第 12/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：时
代邻里（12.73%）、碧桂园服务（6.49%）、星盛商业（3.62%）；本周跌幅
前 3 的物业公司分别为：国锐地产（-11.24%）、建业新生活（-9.57%）、滨
江服务（-9.23%）。
地产市场监测：本周（2023/08/26-2023/09/01）30 个大中城新房成交面积
259.65 万平方米，同比下降 17.39%，环比上升 12.79%。15 城二手房成交面
积 156.95 万平方米，同比上升 15.63%，环比下降 3.88%。监测 15 个重点城
市库存面积 18113.09 万平方米，环比下降 0.03%，去化周期 117.42 周，较
上周延长 4.26 周。上周（2023/08/21-2023/08/27）100 大中城市土地供应建
面 2379.79 万平方米，同比下降 51.01%，环比下降 23.99%；土地成交建面
1275.99 万平方米，同比下降 60.59%，环比下降 18.96%；供需比下降为 1.87，
溢价率为 3.22%。
房企融资情况：本周（2023/08/26-2023/09/01）房企境内新发债总额为 126.51
亿元，同比上升 99.38%，环比下降 15.94%；债务总偿还量为 135.67 亿元，
同比下降 37.70%，环比上升 42.29%；净融资额-9.17 亿元。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地
产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
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目 录
1. 地产政策追踪 .................................................................................................................... 4
1.1 重点政策解读 .......................................................................................................... 4
1.2 地产政策回顾 .......................................................................................................... 4
2. 一周行情回顾 .................................................................................................................... 9
2.1 房地产板块.............................................................................................................. 9
2.2 物业板块 ................................................................................................................. 9
2.3 重点公司公告 ........................................................................................................ 10
3. 地产市场监测 .................................................................................................................. 15
3.1 新房成交数据 ........................................................................................................ 15
3.2 二手房成交数据 .................................................................................................... 15
3.3 土地市场情况 ........................................................................................................ 16
3.4 库存及去化............................................................................................................ 17
4. 房企融资情况 .................................................................................................................. 19
4.2 房企融资详情 ........................................................................................................ 19
风险因素 .............................................................................................................................. 20
图 表 目 录
图表 1：本周政策回顾 .......................................................................................................... 5
图表 2：本周房地产板块行情走势（%） .............................................................................. 9
图表 3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） ........................................................................... 9
图表 4：本周地产股涨幅前 10 名（%） ................................................................................ 9
图表 5：本周地产股跌幅前 10 名（%） ................................................................................ 9
图表 6：本周物业板块行情走势（%） ................................................................................ 10
图表 7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） ......................................................................... 10
图表 8：本周物业股涨幅前 9 名（%） ................................................................................ 10
图表 9：本周物业股跌幅前 10 名（%） .............................................................................. 10
图表 10：本周重点公司公告 ............................................................................................... 10
图表 11：30 大中城市商品房成交面积及同比环比增速 ....................................................... 15
图表 12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%） ................................................. 15
图表 13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%） ................................................. 15
图表 14：2023 年 7 月新建住宅价格和同比及环比增速 ...................................................... 15
图表 15：15 城二手房成交面积及同比和环比增速 .............................................................. 16
图表 16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%） ..................................................... 16
图表 17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%） ................................................. 16
图表 18：2023 年 7 月 70 大中城市二手房价格指数同环比增速（%） ............................... 16
图表 19：100 大中城土地供应面积及同比增速 ................................................................... 16
图表 20：100 大中城土地成交面积及同比增速 ................................................................... 16
图表 21：100 大中城土地供需比（倍） .............................................................................. 17
图表 22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比 ..................................... 17
图表 23：100 大中城土地成交楼面均价及溢价率 ............................................................... 17
图表 24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率 ........................................................ 17
图表 25：15 城库存面积及去化周期 ................................................................................... 17
图表 26：一线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 17
图表 27：二线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 18
图表 28：三线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 18
图表 29：重点城市库存和去化周期情况 ............................................................................. 18
图表 30：境内新发债规模及同比增速 ................................................................................. 19
图表 31：债务偿还规模及债务净融资规模 .......................................................................... 19
图表 32：房企债券发行详情 ............................................................................................... 19
图表 33：房企最新负面事件 ............................................................................................... 20
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1. 地产政策追踪
1.1 重点政策解读
政策内容：
央行、金融监管总局：购房首付比下限、存量首套房贷利率调整落地
8 月 31 日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政
策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。两项通知的主要内容
包括：1）首付比例方面，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下
限统一为不低于 20%和 30%。2）房贷利率方面，将二套住房利率政策下限调整为不低于
相应期限 LPR 加 20 个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20 个基
点。3）存量房贷利率方面，对于符合条件的存量住房贷款，自 2023 年 9 月 25 日起，借
款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人
住房贷款。
政策解读：
地产优化政策持续落地。7 月 24 日，中央政治局会议指出，我国房地产市场供求关系
发生重大变化的新形势，应适时调整优化房地产政策。此后，为贯彻落实会议精神，相关
政策相继落地。8 月 25 日，住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房
贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”，四大一
线城市和成都、苏州等重点二线城市均官宣落地执行；同日，财政部、税务总局、住建部
共同发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出延续实
施支持居民换购住房有关个人所得税政策。8 月 31 日，央行、金融监管总局发布《关于调
整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通
知》，不再区分“限购”和不“限购”城市，统一并下调首付比下限。针对符合所在城市
首套住房标准的存量住房贷款，借款人可以向承贷银行提出申请，既可以变更合同约定的
房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。可见，在房地产新形势下，
住房信贷政策不断调整优化，并落地实施。
减轻居民购房负担，提振居民消费意愿。我们认为，差别化住房信贷政策将与前期的
“认房不认贷”政策，共同发挥作用，有利于减少居民购房成本和负担，增加居民购房意
愿，进一步释放居民购房需求。同时下调个人存量房贷利率政策进入落地阶段，一方面减
少利息支出，减轻居民的房贷压力，提升居民消费意愿，另一方面减少提前还贷风险，提
升银行经营与信贷的稳定性。随着近期重要政策落地实施，当前市场进入“金九银十”的
传统房地产销售旺季，我们预计此轮重大政策实施有望提振楼市信心，带动有较好基本面
和供需结构的一线城市和部分二线城市楼市企稳回升，市场热度或将向周边三四线城市传
导。
1.2 地产政策回顾
中央政策层面：本周住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款
中住房套数认定标准的通知》。财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民
换购住房有关个人所得税政策的公告》。本周全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价
利率，1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以上 LPR 为 4.20%。
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地方政策层面：本周重庆召开推动城市建设和房地产发展工作专题会议。西安等 14
城签订关中平原城市群住房公积金发展合作协议。太原印发《关于促进房地产市场平稳发
展的若干措施》。浙江嘉兴调整限购、限售政策。广东中山明确商品房预售款监管相关事
项。成都拟调整公积金限额和异地购房提取政策。厦门下调住房公积金贷款首付比例。青
岛延长公积金提取阶段性支持政策。
图表 1：本周政策回顾
日
期
发布
地区
内容
8/21
山西
8 月 21 日，省政府办公厅近日公布《山西省优化市场准入激活民间投资的具体措施》。优化市场准入准营，创优“三
无三可”营商环境，激发社会投资特别是民间投资活力。涉及优化能源领域准入准营、优化公共充电设施领域准入准
营、优化交通领域准入准营、优化市政和公共服务领域准入准营、优化文旅康养领域准入准营、优化制造业领域准入
准营、优化项目建设服务保障、优化政策执行落地兑现 8 个领域，共计 30 条措施。
8/25
武汉
8 月 25 日，武汉土地市场网发布公告表示，将于 9 月 15 日出让 4 宗地，4 宗地总起拍价 46.59 亿元，总建面 71.18 万
平方米。具体来看，4 宗地分别位于青山区、江夏区、东西湖区、江岸区。
8/27
全国
8 月 27 日，财政部、税务总局、证监会接连发布多项监管新规，包括证券交易印花税减半征收；优化 IPO、再融资节
奏；规范股份减持行为；降低融资保证金比例等。8 月 27 日，证监会发布《统筹一二级市场平衡优化 IPO、再融资监
管安排》，IPO 上，阶段性收紧节奏；再融资上，对金融行业等大市值上市公司给予特别关注，存在破发、破净、经
营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高的上市公司进行适当限制，重点关注所有上市公司的前次募资使用情况并限制
多元化投资。证监会此次专门提到房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，进一步表明“活跃资本市场，
提振投资者信心”的坚决态度。沪深北交易所修改两融交易实施细则，从 9 月 8 日收市起实施 融资保证金比例从
100%降至 80%。
8/28
深圳
8 月 28 日，深圳市发改委和住建局发布深圳市公共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额的通知，划定深圳市公
共租赁住房申请家庭和单身居民收入财产限额如下：人均年可支配收入 54000 元（含）以下，申请家庭和单身居民财
产限额为 3 人及以下家庭（含单身居民）财产 66 万元（含）以下，4 人及以上家庭财产 87 万元（含）以下。
8/28
青岛
青岛市住房公积金管理中心发布消息称，8 月 28 日起，家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)购买本市非限购区
域的首套和第二套自住住房，公积金贷款首付比例由 30%和 40%，分别调整为 20%和 30%。
8/28
贵阳
贵州贵阳市住房公积金管理中心发布关于落实《住房公积金服务贵安新区高质量发展的十条措施》的通知，其中提到
首次在贵安新区购买自住住房的，住房公积金贷款在现行最高额度基础上上浮 20%。单缴存职工家庭最高贷款额度为
60 万元、单缴存职工的多子女家庭 72 万元、双缴存职工家庭 84 万元、双缴存职工的多子女家庭 96 万元。
8/28
成都
8 月 28 日，成都住房公积金官微消息，成都公积金中心发布《关于提取住房公积金按月直付房租有关事项的通知》，
实施提取住房公积金按月直付房租模式，并先行在保租房领域开展试点。租住试点项目住房的公积金缴存人，可授权
成都公积金中心，每月将提取资金从缴存人公积金账户，直接划转给试点项目运营企业，用于支付房租。租住试点项
目住房且符合租房提取条件的住房公积金缴存人，可与成都公积金中心签订《成都住房公积金按月提取直付房租服务
协议》，约定每月将提取金额从缴存人住房公积金账户直接划转至试点项目运营企业指定账户用于支付房租。
8/28
成都
成都市住建局出台《关于优化商品房销售政务服务工作的通知》，自 8 月 29 日起实施。通知指出，合理确定预售许可
最低规模。商品住房项目可按栋办理预售许可。开发企业应按照土地出让合同约定的开竣工时限进行建设，属地监管
部门须加强土地出让开竣工履约监管，依法依规对逾期项目进行处置。成都市住建局、成都市司法局印发《关于优化
完善商品住房公证摇号有关规定的补充通知》。符合下列情形之一的，可不再实施公证摇号：（一）建筑面积在 144
平方米以上（不含 144 平方米）的房源；（二）取得现售备案意见书的项目。购房家庭中至少有一名登记购房人符合
我市住房限购政策，且购房家庭在我市无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。通知自 2023 年 8 月 29 日起实施。
8/28
天津
8 月 28 日，天津挂牌出让 5 宗宅地，涉及津南双林、河西陈塘、武清影视城、静海团泊西、宝坻城南地块，最终除津
南双林地块流拍外，其余均以底价成交。总成交面积 14.27 万㎡，总建筑面积 25.27 万㎡，揽金 25.106 亿。
