房地产行业第 37 周周报
“认房不认贷”密集出台，市场情绪有所回升
[Table_ReportDate]
2023 年 09 月 17 日
江宇辉 地产行业首席分析师
执业编号：S1500522010002
联系电话：+86 18621759430
邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com
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证券研究报告
行业研究
[Table_ReportType]
行业周报
[Table_StockAndRank]
房地产 行业
投资评级
看好
上次评级
看好
[Table_Author]
江宇辉 地产行业首席分析师
执业编号：S1500522010002
联系电话：+86 18621759430
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信达证券股份有限公司
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北京市西城区闹市口大街 9号院 1号楼
邮编：100031
[Table_Title]
“认房不认贷”密集出台，市场情绪有所回升
[Table_ReportDate]
2023 年 09 月 17 日
摘要:
[Table_Summary]
[Table_Summary]
本周核心观点：9 月第 3 周，本周全国各地“认房不认贷”政策仍然在密集出
台，市场情绪短期内有所回升，二手房方面同比较上年增加 60.78%，环比较
上周有 6.45%增长，其中一线城市环比涨幅增加较为明显。新房方面同比较
上年跌幅收窄，环比较上周增长 13.16%，三线城市环比涨幅较为明显。
重点政策解读：根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至 9 月 12 日，全国已
有 25 个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括 1 个省级地域、4 个一线
城市、14 个二线城市、6 个三四线城市。与本轮周期此前政策出台不同，此
次“认房不认贷”政策触及限购限贷政策更为严格、本轮周期尚未有较大力度的
一线城市，政策力度提高叠加一线城市信号意义明确，政策的密集出台为市场
注入信心，根据中指研究院 9 月 4 日-6 日调查，新政后居民购房信心改善明
显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访者占比提升超
15pct，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升 7、10pct。政策持续释放，
购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银
十市场表现可期。复苏节奏方面城市分化或将延续，政策方面或仍有放松空
间。我们认为本轮周期中仍然存在“领头羊”现象，近两年来西部（成都、西
安等）和华北（北京、济南、青岛、石家庄等）部分城市，无论在销售还是房
价方面均表现稳定，因此在近期政策加速托底背景下，我们比较看好此类重点
城市在金九银十的表现。政策方面，我们认为除全国范围内“认房不认贷”全
面推进外，我们认为差别化信贷政策、限购政策仍然存在放松空间，未来各个
地区和城市或将根据“一城一策”原则制定并执行新政，部分增量政策可能超
市场预期。
一周行情回顾：本周（2023/09/11-2023/09/17）申万房地产指数下跌 1.64%，
跑输上证综指 1.68pct，在各类板块中位列第 24/31，恒生地产建筑业指数下
跌 3.06%，跑输恒生综指 3.41pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：花样年
控股（37.66%）、远洋集团（36.47%）、正荣地产（27.35%）；本周跌幅前
3 的地产公司分别为：绿景中国地产（-13.77%）、德信中国（-13.08%）、栖
霞建设（-12.22%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 4.44%，跑输恒生综
指 4.79pct，在各类板块中位列第 13/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：
建业新生活（10.05%）、正荣服务（5.56%）、弘阳服务（2.15%）；本周跌
幅前 3 的物业公司分别为：金科服务（-11.71%）、奥园健康（-11.43%）、
融创服务（-10.00%）。
地产市场监测：本周（2023/09/09-2023/09/15）30 个大中城新房成交面积
189.44 万平方米，同比下降 1.92%，环比上升 13.16%。15 城二手房成交面
积 162.04 万平方米，同比上升 60.78%，环比上升 6.45%。监测 16 个重点城
市库存面积 17450.16 万平方米，环比上升 0.27%，去化周期 115.69 周，较
上周延长 3.80 周。上周（2023/09/04-2023/09/10）100 大中城市土地供应建
面 2571.30 万平方米，同比下降 53.09%，环比下降 33.80%；土地成交建面
1209.65 万平方米，同比下降 54.60%，环比下降 30.27%；供需比下降为 2.13，
溢价率为 0.92%。
房企融资情况：本周（2023/09/09-2023/09/15）房企境内新发债总额为 40.60
亿元，同比下降 43.88%，环比下降 32.33%；债务总偿还量为 157.29 亿元，
同比上升 112.20%，环比上升 39.06%；净融资额-116.69 亿元。
风险因素：政策风险：政策放松不及预期。市场风险：房地产市场恢复不及预
期。
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目 录
1. 地产政策追踪 .................................................................................................................... 4
1.1 重点政策解读 .......................................................................................................... 4
1.2 地产政策回顾 .......................................................................................................... 4
2. 一周行情回顾 .................................................................................................................... 7
2.1 房地产板块.............................................................................................................. 7
2.2 物业板块 ................................................................................................................. 7
2.3 重点公司公告 .......................................................................................................... 8
3. 地产市场监测 .................................................................................................................. 10
3.1 新房成交数据 ........................................................................................................ 10
3.2 二手房成交数据 .................................................................................................... 10
3.3 土地市场情况 ......................................................................................................... 11
3.4 库存及去化............................................................................................................ 12
4. 房企融资情况 .................................................................................................................. 14
4.2 房企融资详情 ........................................................................................................ 14
4.3 房企信用情况 ........................................................................................................ 15
风险因素 .............................................................................................................................. 15
图 表 目 录
图表 1：本周政策回顾 .......................................................................................................... 5
图表 2：本周房地产板块行情走势（%） .............................................................................. 7
图表 3：本周申万全行业板块涨跌幅（%） ........................................................................... 7
图表 4：本周地产股涨幅前 10 名（%） ................................................................................ 7
图表 5：本周地产股跌幅前 10 名（%） ................................................................................ 7
图表 6：本周物业板块行情走势（%） .................................................................................. 8
图表 7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%） ........................................................................... 8
图表 8：本周物业股涨幅前 5 名（%） .................................................................................. 8
图表 9：本周物业股跌幅前 10 名（%） ................................................................................ 8
图表 10：本周重点公司公告 ................................................................................................. 8
图表 11：30 大中城市商品房成交面积及同比环比增速 ....................................................... 10
图表 12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%） ................................................. 10
图表 13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%） ................................................. 10
图表 14：2023 年 7 月新建住宅价格和同比及环比增速 ...................................................... 10
图表 15：15 城二手房成交面积及同比和环比增速 ............................................................... 11
图表 16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%） ...................................................... 11
图表 17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%） .................................................. 11
图表 18：2023 年 7 月 70 大中城市二手房价格指数同环比增速（%） ................................ 11
图表 19：100 大中城土地供应面积及同比增速 .................................................................... 11
图表 20：100 大中城土地成交面积及同比增速 .................................................................... 11
图表 21：100 大中城土地供需比（倍） .............................................................................. 12
图表 22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比 ..................................... 12
图表 23：100 大中城土地成交楼面均价及溢价率 ............................................................... 12
图表 24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率 ........................................................ 12
图表 25：15 城库存面积及去化周期 ................................................................................... 12
图表 26：一线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 12
图表 27：二线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 13
图表 28：三线城市库存面积及去化周期 ............................................................................. 13
图表 29：重点城市库存和去化周期情况 ............................................................................. 13
图表 30：境内新发债规模及同比增速 ................................................................................. 14
图表 31：债务偿还规模及债务净融资规模 .......................................................................... 14
图表 32：房企债券相关公告 ............................................................................................... 14
图表 33：房企债券发行详情 ............................................................................................... 14
图表 34：房企最新负面事件 ............................................................................................... 15
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1. 地产政策追踪
1.1 重点政策解读
政策内容：
全国 30 余城密集实施“认房不认贷”政策
根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至 9 月 12 日，全国已有 25 个省市官宣执行
“认房不认贷”政策，其中包括 1 个省级地域、4 个一线城市、14 个二线城市、6 个三四线
城市。具体省市为北京、上海、广州、深圳、武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆、江
门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、宁德、韶关、清远、珠海、随州、大连、兰州、漳
州以及安徽省。
9 月 13 日，福州市住房保障和房产管理局、中国人民银行福建省分行、国家金融监督
管理总局福建监管局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，福
州市将从 2023 年 9 月 14 日起，实施“认房不认贷”政策。
政策解读：
“认房不认贷”政策密集出台后，市场情绪有所回升。8 月 25 日住住建部、中国人民
银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推
动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后，各地陆续在 9 月上半月密集出台、
推进“认房不认贷”政策，与本轮周期此前政策出台不同，此次“认房不认贷”政策触及
限购限贷政策更为严格、本轮周期尚未有较大力度的一线城市，政策力度提高叠加一线城
市信号意义明确，政策的密集出台为市场注入信心，根据中指研究院 9 月 4 日-6 日调查，
新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海在政策出台后，购房意愿强于上月的受访
者占比提升超 15pct，广州、深圳提升幅度相对较小，分别提升 7、10pct。政策持续释
放，购房意愿提升叠加政策逐步传导，市场情绪逐步回升后，后续传统旺季金九银十市场
表现可期。
复苏节奏方面城市分化或将延续，政策方面或仍有放松空间。我们认为本轮周期中仍
然存在“领头羊”现象，近两年来西部（成都、西安等）和华北（北京、济南、青岛、石家
庄等）部分城市，无论在销售还是房价方面均表现稳定，因此在近期政策加速托底背景
下，我们比较看好此类重点城市在金九银十的表现。政策方面，我们认为除全国范围内
“认房不认贷”全面推进外，我们认为差别化信贷政策、限购政策仍然存在放松空间，未
来各个地区和城市或将根据“一城一策”原则制定并执行新政，部分增量政策可能超市场
预期。
1.2 地产政策回顾
中央政策层面：本周证监会召开专家学者和投资者座谈会、住建部政策研究中心副主
任就“认房不认贷”政策效果表示市场总体反响积极。中国人民银行负责人接受记者采访
表示目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善。
地方政策层面：本周兰州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措
施》。南京调整优化落户政策、进一步放宽落户条件。青岛、福州、梅州、海口、合肥调
整住房限购政策。沈阳举行“金九银十”购房活动。
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图表 1：本周政策回顾
日期
发布
地区
内容
9/8
全国
9 月 8 日消息，证监会近日召开专家学者和投资者座谈会。会议指出，要坚定对防范化解房地产风险的信心。近期有关
部门在“城中村”改造、“平急两用”、保障房统筹建设方面推出了一系列举措，出台了调整存量住房贷款利率、降低最低
首付比例、“认房不认贷”等方面实质性利好举措，同时充分运用“因城施策”工具箱，随着这些政策措施的实施，相信会
促进房地产市场平稳回升。要坚定对防范化解地方债务风险的信心。中央政治局会议强调要制定实施一揽子化债方
案。国务院强调要有力有序有效推进重点领域实质性化险，地方债务风险会得到妥善处置和有效治理。
9/9
全国
9 月 9 日，近期《新闻 1+1》连线住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛，关注“认房不认贷”落地的政策效果。住
建部政策研究中心副主任浦湛表示，政策出台以后，我们也在密切观察。我们认为市场的反响总体上还是积极的。市
场机构调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概增加 15 个百分点，一线城市增幅更高。从政策实际落地来看，我们
觉得有着刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象还是非常明显的。市场机构调研显示，带看量还有成交量都有
比较明显的提升。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，在因城施策的调控机制下，地方需要根据自身房地产
市场形势的变化，进行政策的优化调整。根据对这一轮房地产市场调控政策的统计来看，有 180 多个城市因城施策进
行了政策措施的调整，累计调整次数达到了 350 余次。限购政策方面，真正实施限购的城市数量还是少数，而少数城
市在这一轮房地产市场发展过程当中，也多数对限购进行了优化调整，如调整限购区域、年限等。
9/9
广州
9 月 9 日，据记者多方了解，确认广州首套房商贷利率下限突破 LPR，降至 LPR-10BP（基点）。广州也成为首个首
套房商贷利率下限突破 LPR 的一线城市。目前，广州执行的最新房贷利率政策为，首套住房商业性个人住房贷款最低
首付比例为不低于 30%，利率下限为 LPR-10BP；广州二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于 40%，利
率下限为 LPR+30BP；广州有 2 套房及以上者，暂停发放贷款。
9/9
兰州
9 月 9 日，甘肃省兰州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，涉及首付、契税补贴、首付比
例、贷款额度等 17 条措施，本措施自 2023 年 9 月 11 日起施行，有效期 3 年。文件提出，支持居民家庭刚性和改善
性住房需求，取消行政性限制措施。取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满
三年方可上市交易的限制措施；取消现行限购措施。推行房票安置制度。优化个人住房贷款政策。实施好差别化住房
信贷政策，落实好新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。全面落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措
施，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在兰州市范围内名下无成套住
房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。落实个人住房贷款首付比
例政策。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于 20%，二套住房最低首付款比例不低于
30%。
9/11
苏州
据微信公众号“苏州发布”，9 月 11 日，江苏省苏州召开新闻发布会，对市委市政府于 9 月 8 日印发的《关于促进全市
经济持续回升向好的若干政策措施》进行解读。这次苏州出台的政策，包括提振和促进消费、着力扩大有效投资、促
进房地产和建筑业平稳健康发展、稳住外贸外资基本盘、大力提升科技创新水平、激发产业发展新动能、持续增进民
生福祉、优化服务保障举措 8 个方面，共 30 条。涉及支持刚性和改善性住房需求的合计 4 条。一是优先保障和解决更
多刚需住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策。二是，满足
改善性住房需求，对于购买 120 平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。三是，综合采取购房补贴、房票安
置、团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。这意味着苏州市 120 平方米及以上商品住房不再限购。四
是，落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认
房不认贷”等政策。同时，苏州市还提出，稳定房地产投资。综合运用优质优价、容积率激励、鼓励建设多样化类型住
宅产品等措施，支持房地产企业开发高品质住宅。
9/11
青岛
9 月 11 日，青岛住房和城乡建设官方微信公众号发布调整优化青岛市房地产政策。其中，调整住房限购区域。将市南
区、市北区（原四方区域除外）移出限购区域，全域取消限购政策。同时，优化住房上市交易年限。在全市范围内，
商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。同日，有媒体报道称，济南市对当前房地产调控政策措施进行调整：取
消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。自 2023 年 9 月
11 日起施行。
9/11
广州
在上周五（9 月 8 日）广州土拍中封顶的两宗地块，海珠区上涌果树公园北侧地块和番禺区大石街新光快速西侧地块，
今天正式迎来了摇号环节，最终中海摇中海珠区上涌果树公园北侧地块，山西金振德则摘下了番禺区大石街新光快速
西侧地块。番禺区大石街新光快速西侧地块，今天上午率先开始摇号，该地块此前经过了 10 家房企 30 轮竞价触达最
高限价。据媒体消息，现场共有 8 家房企参与了摇号，分别为保利发展、中铁建、华侨城、中铁置业、山西裕通晟、
中建五局、山西金振德、保利置业，最终由山西金振德房地产开发有限公司摇中该地块，成交总价 10.8 亿元，成交楼
面价 22584 元/㎡，溢价率 15%。海珠区上涌果树公园北侧地块，该地块体量大、总价高，周边配套完善，16 家房企
在竞价环节鏖战 85 轮，最终该地块封顶转入摇号环节，今天下午共有 14 家房企参与该地块的摇号，包括保利发展、
珠实、华发、中海、招商、广州地铁、中铁建、中建四局等。最终广州广奥房地产发展有限公司（中海）摇中该地
块，成交总价 127.9 亿元，成交楼面价 35161 元/㎡（未扣除保障房），溢价率 15%。
9/11
福州
9 月 11 日，福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳
健康发展的通知》，通知自下发之日起施行。据了解，通知提到，优化购房服务流程。在福州市鼓楼区、台江区、仓
山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。优化住房上市条件。在福州市鼓
楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内的商品住房（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。
9/12
沈阳
12 日，根据微信公众号“沈阳发布”报道，为了支持刚性和改善性住房需求，保持沈阳市房地产市场的良性循环和健康
发展，沈阳市政府将于 9 月 15 日至 10 月 6 日举办为期 22 天的“2023 年沈阳‘金九银十’购房活动”。在此期间，沈阳市
政府将为符合条件的购房人发放购房消费券。根据规定，购房活动将根据购房备案时间先后顺序进行。首先，沈阳市
政府将向在市内九区购房的前 3000 名购房人发放金额为 1 万元/套的购房消费券。随后，其余购房人将获得金额为
5000 元/套的购房消费券。除了九区以外，辽中区、新民市、法库县、康平县等地区（市）也将参与活动。在这些地区
（市）中，根据购房备案时间先后顺序，累计前 100 名购房人将获得金额为 1 万元/套的购房消费券，后续购房人则将
获得金额为 5000 元/套的购房消费券。此次购房活动的举办，不仅为购房者提供了经济上的支持，也有助于促进沈阳
市房地产市场的良性发展。购房消费券的发放将有效刺激购房需求，推动市场交易活跃度的提升。同时，这也为购房
者提供了更多选择的机会，增加了其购房的积极性，有助于稳定市场预期。
9/12
梅州
据梅州市人民政府 9 月 12 日消息，梅州市住房和城乡建设局、中国人民银行梅州市分行、国家金融监督管理总局梅州
监管分局联合印发通知优化梅州市个人住房贷款中住房套数认定标准。根据通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未
