商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成.doc

【商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成】 商品房买卖合同纠纷是近年来司法实践中常见的问题，随着市场环境和政策法规的变化，这些纠纷呈现出新的特点。本文将深入探讨这些新变化及其司法处理，同时分析《商品房买卖合同司法解释》与其他法律法规可能存在的冲突及适用原则。 一、商品房买卖合同纠纷的新变化 1. 商品房销售模式的变化 - 商品房类型的多样化：从过去的毛坯房为主转变为精装修房的普及，这不仅涉及房屋外观和安全性，还改变了交付标准和质量验收的判定。 - 混合合同的出现：商品房买卖合同中常常包含物业效劳条款，导致开发商与业主因物业问题产生的纠纷增加。 - 销售方式创新：如售后包租模式，由于预收租金，可能导致租金支付困难，产生群体性纠纷。 - 代销模式增多：除了开发商直销和包销，商品房代销日益常见，代理销售费用和违约责任的认定不一。 2. 房价波动引发的纠纷 - 房价上涨时，开发商可能以各种理由解除合同，追求更高的利润，引发效率违约诉讼。 - 房价下跌时，购房者可能要求退房或补差价，形成“退房潮”，开发商则主张继续履行合同。 3. 房地产调控政策的影响 - 调控政策导致合同履行障碍，购房人要求解除合同，而开发商主张违约责任。 - 借名购房规避限购、限贷政策，引发了真实权利人与名义权利人之间的纠纷。 - 中介合同纠纷增多，因调控政策导致交易未完成，购房人与中介之间发生争议。 二、《商品房买卖合同司法解释》与其他法律法规的适用冲突 1. 预约与本约的界定 - 司法解释第5条与《商品房销售管理方法》第16条的矛盾在于，是否所有13项主要内容都需具备才能构成本约。实践中，只要具备核心要件，合同即可成立，无需13项内容全部满足，因为合同法司法解释已明确合同基本要素为当事人、标的和数量，且欠缺部分可通过法律规定补充。 2. 欺诈惩罚性赔偿的协调 - 司法解释第9条关于欺诈赔偿的规定与新《消费者权益保护法》的3倍罚金规定不同。处理此类案件时，法院应根据个案情况，结合两部法律的精神，平衡保护消费者和商家的权益。 商品房买卖合同纠纷的新特征要求法官在审理案件时灵活运用法律，既要考虑到市场环境的变化，也要兼顾法律法规的协调适用，以维护各方的合法权益。同时，购房者和开发商都应关注政策动态，以减少因市场和政策变动带来的风险。