由于房地产开发项目的投资过程确实是房地产商品的生产过程,
因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房
地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土
地开发成本、建安工程造价、治理费用、销售费用、财务费用及
开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,
依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设
项目,其投资和费用构成有一定的差异。关于一般房地产开发项
目而言,投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
共有八项:
1.土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给
土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期
出让的类似地块的出让金数额并进行时刻、地段、用途、临街状
况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因
素的修正得到;也可依据所在都市人民政府颁布的都市基准地价
或平均标定地价,依照项目所在地段等级、用途、容积率、使用