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房地产开发项目财务分析实例.doc
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房地产开发项目财务分析实例.doc
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房地产开发工程财务分析实例
一、工程概况
该房地产投资工程位于某市高新技术开发区科技贸易园,根据该市规划局关于该地块规
划设计方案的批复,其规划设计要点如下:
1、用地面积:12243 平方米
2、建筑密度:≤35%
3、容积率(地上):≤4.62
4、绿化率:≥25%
5、人口密度:≤1085 人/公顷
6、规划用途:商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住
综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层,1~2 层为商业用途,3~4 层以配套公建为主,
包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平
台花园。塔楼 2 个,均为 20 层高,为住宅用途。
本工程主要经济技术指标参见表 6-1 与表 6-2。
表 6-1 工程主要技术经济指标〔一〕
项 目 单位 数量 工程 单位 数量
占地总面积 平方米
121243
居住人数 人
1071
总建筑面积 平方米 55338( 地
上)
平均每户建筑面积 平方米
124
居住面积 平方米
37899
平均每户居住人数 人
3.5
公建面积 平方米
5077
人均居住用地 平方米
35.38
绿化用地 平方米
3060
道路面积 平方米
5233
居住户数 户
306
车库面积 平方米
7500
表 6-2 工程技术经济指标〔二〕
层 数 功 能 所 占 面 积 〔 平 方
米〕
总 面 积 〔 平 方
米〕
裙 楼
4
商铺
11248 15528
公建面积
4280
塔 楼 19〔2 个〕 住宅 1942〔每层〕
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200 7764
设备面积
300
人防面积
264
三、工程开发建立及经营的组织与实施方案
1、有关工程方案的说明
- . word.zl-
- -
工程总工期为 36 个月〔从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月〕。当完成地下室第一层工
程时,开展预售工作。
2、工程实施进度方案
工程实施进度方案见表 6-3。
四、工程各种财务数据的估算
1、投资与本钱费用估算
〔1〕土地出让地价款
包括两局部:
① 土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为
4257 万元。
② 拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为 8075 万元。
上述两项合计:12332 万元。
表 6-3 工程实施进度方案表
序
号
工程名称 持
续
时
间
〔
月
〕
进度安排(按双月计
2001 2002 2003 200
4
1
征地拆迁
6 4 6 8 1
0
1
2
2 4 6 8 1
0
1
2
2 4 6 8 1
0
1
2
2 4
2
前期工程
3
根底工程
6
4
主体构造工程
7
5
设备安装工程
6
6
室外装修工程
7
7
红线外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
1
0
销售
27
〔2〕前期工程费
本工程前期工程费估算见表 6-4:
表 6-4 前期工程费估算表 单位:万元
序号 项 目 计算依据 金额
1
规划设计费 建安工程费×3%
332.02
2
可行性研究费 建安工程费×1.5%
166.005
3
水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5%
55.335
4
通水、通电、通路费 建安工程费×2.5%
276.675
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- -
5
场地平整费 60 元/平方米
73.38
总 计
903.415
〔3〕建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该工程的建安工程费估算
结果。见表 6-5。
表 6-5 建安工程费估算表 单位:万元
序号 工程 建筑面积 土建 装饰 设备 金额
合计
单价 金额 单价 金额 单价 金额
1
塔楼 41460 平方米
110
5
458
1
101.
4
420 301.
5
125
0
5121
2
裙楼 18325 平方米
其中商铺:13248 平方
米
110
5
202
5
475 870 301.
5
552 3447
110
5
146
4
475 629 301.
5
406 2499
合计
1106
7
〔4〕根底设施费
其估算过程参见表 6-6:
表 6-6 根底设施费估算表 单位:万元
序号 项 目 单 价 计价数量 合计
1
供电工程 65 万元/公顷 5.5338 顷
359.7
2
供水工程 15 万元/公顷 5.5338 公顷
83
3
道路工程 42.13 万元/公顷 0.5233 公顷
22.05
4
绿化工程 5.4 万元/公顷 0.306 公顷
1.65
5
其他工程 占建安工程费的 2% 11067 万元
221.34
合计
687.74
〔5〕开发期税费
其估算过程参见表 6-7:
表 6-7 开发期税费估算表 单位:万元
序号 项 目 金 额 估算说明(估算依据)
1
固定资产投资方向调节税
553.35
建安工程费×5%
2
分散建立市政公用设施建立费
1328.04
建安工程费×12%
3
建筑工程质量平安监视费
44.26
建安工程费×4‰
4
供水管网补偿费 住 宅 :
19.28
商 铺 :
住宅:0.3 吨/人,600 元/吨
商铺:0.1 吨/人,600 元/吨
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