房地产行业18全年及12月市场分析：政策面底部改善，行业资金环境向好-0117-广发证券-32页.pdf

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投资策略月报|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业 18 全年及 12 月市场分析
政策面底部改善，行业资金环境向好
[Table_Summary]
核心观点：
政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善
18 年全年，中央对于房地产依旧定调坚持房住不炒，坚持因城施策、
分类调控，强调政策的连续性稳定性。进入 12 月，住建部会议明确 19 年
调控目标为“稳地价稳房价稳预期”，表态趋于温和。与此同时，央行降准
1 个百分点为市场释放流动性，资金面边际改善。而在地方层面，菏泽取消
限售政策、人才政策与公积金改善政策继续落地，地方政策底部改善。
成交市场综述：年末供给支撑成交改善
根据房管局数据，18 年 3 月重点城市销售增速底部出现拐点，重点城
市在供给改善叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。单月来看，12
月 40 个重点城市成交面积同比上涨 4.0%，增速较 11 月下滑 1.0 个百分
点，主要受供给推动，26 城市商品房年末推盘放量创年内新高，推盘面积
在基数抬升同时同比上涨 41%。我们认为未来一二线城市价格调控压力不
减，供给放量的情况下成交或边际改善，但需要关注市场去化变动情况。而
对三四线而言，在销售连续三年处于历史高位的情况下，未来需求或将面临
小周期的自然回落。
土地市场综述：年末供给放量而成交同比下滑，流拍率回落
根据中指院数据，在 14-16 年土地供需量连续 3 年下滑的背景下，17-
18 年土地供需均出现大幅上涨，而当前土地市场降温明显，300 城市宅地
出让金增速从 17 年拿地 47%回落至 18 年的 3%，单月来看，12 月供给放
量而成交同比下滑，供销比高位回落但仍处于 15 年年中水平，同时，300
城宅地流拍率 10.0%，较 11 月回落 6.8 个百分点，仍处于相对高位。
资金环境综述：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好
按揭贷方面，融 360 数据显示，18 年 12 月首套房贷利率 5.68%，环
比下滑 3bp,为 16 年 8 月以来的首次回落，二套房贷利率则回落 2bp 至
6.04%，连续 2 个月下行。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加
信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按
揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政
策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到 18-19 年结算业绩
确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。
风险提示
资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库
存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-01-17
[Table_PicQuote]
相对市场表现
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
分析师：
李飞
SAC 执证号：S0260517080010
021-60750620
gflifei@gf.com.cn
房地产行业:降准利于行业资
金环境改善，板块估值有支
撑
2019-01-06
房地产行业:18 年行业基本面
呈现弱化，但龙头销售依旧
突出
2019-01-02
联系人：
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
-46%
-36%
-26%
-16%
-7%
3%
01/18 03/18 05/18 07/18 09/18 11/18
房地产
沪深300
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投资策略月报|房地产
目录索引
政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善 ................................................ 5
成交市场综述：年末供给支撑成交改善 ................................................................ 12
总体成交市场分述：重点城市供给支撑成交改善，批售比小幅上升 ............ 12
各线城市成交分述：12 月一线、二线城市改善，三四线趋势性回落 ........... 16
土地市场综述：年末土地供给放量，流拍率略有回落 .......................................... 20
土地市场分述：18 年土地供需继续放量，全年增速前高后低...................... 20
12 月宅地市场分述：供给放量而成交增速下滑，流拍率小幅回落 .............. 21
资金环境：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好 .......................................... 26
图表索引
图 1：18 年全年中央层面重点调控政策一览 .......................................................... 5
图 2：各地收紧、放松政策与销售面积增速情况 .................................................... 7
图 3：2018 年 12 月重要地方政策一览 ................................................................ 10
图 4：2018 年 12 月重要地方政策一览 ................................................................ 11
图 5：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 12
图 6：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 12
图 7：重点 40 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 12
图 8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 .................................................. 13
图 9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 ..................................................... 13
图 10：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................. 13
图 11：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期 ..................................................... 13
图 12：13 城商品房批售比 ................................................................................... 15
图 13：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 ................................................... 15
图 14：百城价格指数变化及环比 ......................................................................... 15
图 15：13 个重点城市二手房销售面积及同比 ...................................................... 16
图 16：中原二手房指数 ........................................................................................ 16
图 17：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 17
图 18：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ............................................. 17
图 19：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 17
图 20：29 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 17
图 21：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 18
图 22：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 18
图 23：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 18
图 24：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 18
图 25：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 18
图 26：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 18
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投资策略月报|房地产
图 27：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ......................................... 19
图 28：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ................................................ 19
图 29：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） ............................................ 19
图 30：300 城市土地整体供给情况 ...................................................................... 20
图 31：一线城市土地整体供给情况 ...................................................................... 20
图 32：二线城市土地整体供给情况 ...................................................................... 20
图 33：三四线城市土地整体供给情况 .................................................................. 20
图 34：300 城市土地整体成交情况 ...................................................................... 21
图 35：一线城市土地整体成交情况 ...................................................................... 21
图 36：二线城市土地整体成交情况 ...................................................................... 21
图 37：三四线城市土地整体成交情况 .................................................................. 21
图 38：300 城市住宅用地供给情况 ...................................................................... 22
图 39：一线城市住宅用地供给情况 ...................................................................... 22
图 40：二线城市住宅用地供给情况 ...................................................................... 22
图 41：三四线城市住宅用地供给情况 .................................................................. 22
图 42：300 城市住宅用地成交情况 ...................................................................... 22
图 43：一线城市住宅用地成交情况 ...................................................................... 22
图 44：二线城市住宅用地成交情况 ...................................................................... 23
图 45：三四线城市住宅用地成交情况 .................................................................. 23
图 46：300 城市住宅用地供需规划建面（万方） ................................................ 24
图 47：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 ............................................ 24
图 48：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 ......................................... 24
图 49：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 ......................................... 24
图 50：300 城住宅用地流拍率 ............................................................................. 25
图 51：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 ........................................... 27
图 52：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度 ......................................................... 27
图 53：11、12 月一线城市首套房利率情况 ......................................................... 28
图 54：11、12 月二线城市首套房利率情况 ......................................................... 28
图 55：重点城市 12 月份首套房贷利率 ................................................................ 28
图 56：533 家银行首套房首付比例占比分布情况 ................................................ 29
图 57：全国 533 家银行停贷比例 ......................................................................... 29
图 58：35 重点城市二套房贷款平均利率走势 ...................................................... 30
图 59：12 月 35 重点城市二套房贷利率分布 ....................................................... 30
表 1：历年中央经济工作会议一览 .......................................................................... 5
表 2：2018 年以来央行降准情况 ............................................................................ 6
表 3：18 年以来调控改善政策一览 ........................................................................ 7
表 4：近期地方人才政策一览 ................................................................................. 8
表 5：近期地方公积金放松/收紧典型政策一览 ...................................................... 8
表 6：跟踪城市房地产成交面积信息表 ................................................................ 14
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投资策略月报|房地产
表 7：2018 年 12 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 .................... 24
表 8：全国土地出让金 TOP20（2018 年 12 月） ................................................ 25
表 9：一线和二线城市土地市场情况（2018 年 12 月） ....................................... 25
表 10：12 月份全国十大首套房贷利率最低城市 .................................................. 28
表 11：35 重点城市二套房主流首付比例一览 ...................................................... 30
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投资策略月报|房地产
政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善
2018年，中央对于房地产依旧定调坚持房住不炒，坚持因城施策、分类调控，
落实地方主体责任。从18年1月住建部负责人表态“住建部对房地产调控的态度是明
确的、坚决的，是一以贯之的”，到18年12月住建部工作会议强调“继续保持调控政
策的连续性稳定性”，我们认为19年中央政府分类调控的主基调维持不变。
而在调控目标方面，18年中央紧盯地方“房价”，针对房价上涨过快的城市进行
约谈并督促加大调控力度，如住建部五一前约谈西安、海口，5月9日约谈成都、太
原，年内四次共约谈近20城。同时，7月政治局会议表态“坚决遏制房价上涨”，随
着地方调控政策加码，房价增速得到有效抑制（详见下文分析）。在这种背景下，住
建部会议将19年目标定位为“稳地价稳房价稳预期”，我们认为在房价取得阶段性成
效的背景下，中央层面表态趋于温和。
值得一提的是，19年1月4日央行工作会议强调“保持流动性合理充裕”，同日央
行发布公告下调金融机构存款准备金率1pct，将释放资金约1.5万亿，考虑到19年一
季度MLF不再续做等因素，净释放资金约8000亿元，货币政策边际宽松将推动地产
行业资金面继续向好。
图1：18年全年中央层面重点调控政策一览
数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心
表1：历年中央经济工作会议一览
时间
政策内容
2018
1.构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场体系和住房保障体系
2.坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任
2017
1.加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度
2.发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展
3.完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控
2016
1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立基础性制度和长效机制
2.坚持分类调控，因城因地施策，把去库存和促进人口城镇化结合起来，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比
例，根据人口流动情况分配建设用地指标
住建部工作会议:
坚持因城施策、分类指导，夯
实城市主体责任，加强市场监
测和评价考核，切实把稳地价
稳房价稳预期的责任落到实处
18/10/31 12/16 12/24
住建部两次约谈：
约谈沈阳、济南、武汉、郑
州、烟台、宜昌、扬州、海
口、三亚10个城市政府负责
同志
中央经济工作会议：
要构建房地产市场健康发展长效机
制，坚持房子是用来住的、不是用
来炒的定位，因城施策、分类指导，
夯实城市政府主体责任，完善住房
市场体系和住房保障体系
18年8月
中共中央政治局会议：
未明确提及房地产和遏制房
价上涨问题
全国住建工作会议：
1.坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位；2.坚持调
控目标不动摇、力度不放松，
保持房地产市场调控政策的
连续性和稳定性
17/12/23
住建部媒体通风会：
1.对房地产调控的态度是明确的、坚决的，
是一以贯之的；2.毫不动摇地坚持房住不炒
定位，毫不动摇地坚持政策的连续稳定性，
严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类
违法违规行为，坚决遏制投机炒房
18/01/15 18/03/20
住建部两次约谈：
约谈西安、海口、三亚、长
春、哈尔滨、昆明、大连、
贵阳、徐州、佛山、成都。
太原等12个城市政府负责同
志
18年五一前后
国开行：
国开行将棚改合同审
查权限统一到总行
18/07/18
政府工作报告：
坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，落实地方主
体责任，继续实行差别化调
控，建立健全长效机制，促
进房地产市场平稳健康发展
18/05/19 18/07/31
中共中央政治局会议：
下决心解决好房地产市场问
题，坚持因城施策，促进供
求平衡，合理引导预期，整
治市场秩序，坚决遏制房价
上涨
住建部：
《关于进一步做好房地产市
场调控工作有关问题的通知》
坚持调控目标不动摇、力度
不放松

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