房地产行业18全年及12月市场分析：政策面底部改善，行业资金环境向好-0117-广发证券-32页.pdf
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投资策略月报|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业 18 全年及 12 月市场分析
政策面底部改善，行业资金环境向好
[Table_Summary]
核心观点：
政策环境综述：中央表态温和，地方政策底部改善
18 年全年，中央对于房地产依旧定调坚持房住不炒，坚持因城施策、
分类调控，强调政策的连续性稳定性。进入 12 月，住建部会议明确 19 年
调控目标为“稳地价稳房价稳预期”，表态趋于温和。与此同时，央行降准
1 个百分点为市场释放流动性，资金面边际改善。而在地方层面，菏泽取消
限售政策、人才政策与公积金改善政策继续落地，地方政策底部改善。
成交市场综述：年末供给支撑成交改善
根据房管局数据，18 年 3 月重点城市销售增速底部出现拐点，重点城
市在供给改善叠加低基数的背景下，全年成交呈现弱改善。单月来看，12
月 40 个重点城市成交面积同比上涨 4.0%，增速较 11 月下滑 1.0 个百分
点，主要受供给推动，26 城市商品房年末推盘放量创年内新高，推盘面积
在基数抬升同时同比上涨 41%。我们认为未来一二线城市价格调控压力不
减，供给放量的情况下成交或边际改善，但需要关注市场去化变动情况。而
对三四线而言，在销售连续三年处于历史高位的情况下，未来需求或将面临
小周期的自然回落。
土地市场综述：年末供给放量而成交同比下滑，流拍率回落
根据中指院数据，在 14-16 年土地供需量连续 3 年下滑的背景下，17-
18 年土地供需均出现大幅上涨，而当前土地市场降温明显，300 城市宅地
出让金增速从 17 年拿地 47%回落至 18 年的 3%，单月来看，12 月供给放
量而成交同比下滑，供销比高位回落但仍处于 15 年年中水平，同时，300
城宅地流拍率 10.0%，较 11 月回落 6.8 个百分点，仍处于相对高位。
资金环境综述：行业利率改善趋势确立，资金面继续向好
按揭贷方面，融 360 数据显示，18 年 12 月首套房贷利率 5.68%，环
比下滑 3bp,为 16 年 8 月以来的首次回落，二套房贷利率则回落 2bp 至
6.04%，连续 2 个月下行。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加
信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按
揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政
策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到 18-19 年结算业绩
确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。
风险提示
资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库
存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。
[Table_Grade]
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-01-17
[Table_PicQuote]
相对市场表现
[Table_Author]
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
分析师：
李飞
SAC 执证号：S0260517080010
021-60750620
gflifei@gf.com.cn
请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会
的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
[Table_DocReport]
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[Table_Contacts]
联系人：
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
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-7%
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房地产
沪深300
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