房地产行业跟踪分析：供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落-0122-广发证券-15页.pdf
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跟踪分析|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业
供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落
[Table_Summary]
核心观点：
销售累计增速继续下行，但年末西部地区销售超预期
根据统计局数据，18 年商品房销售面积同比增长 1.3%，增速较前 11
月收窄 0.1 个百分点，其中西部地区单月增速 9.5%略超预期，中西部地区
存在返乡置业需求，在房企加大推货量的情况下，年末成交表现较好。我
们认为 19 年需求将处于持续探底的过程，其中一线及强二线销售量价将稳
中有增，但最终改善幅度关键将看政策调整空间，而棚改货币化效应减弱
以及购买力制约下，弱二线及三四线销售将延续回落趋势。
土地出让金创历史新高，12 月地价增速回落
根据统计局数据，18 年房地产开发企业土地购置面积 2.9 亿平米，同
比上升 14.2%，土地成交价款 1.61 万亿元，同比增长 18%。在低库存的背
景下，房企拿地补库存意愿较强，加上政府供地放量，18 年出让金再创历
史新高。值得注意的是，近期土地市场景气度下行，成交楼面价回落，溢
价率维持低位，房企的拿地成本边际改善。
新开工增速略超预期，预计未来投资增速逐步下行
根据统计局数据，18 年新开工同比增长 17.2%，单月同比上涨 20.5%。
总体来看，房企对未来需求端景气度存在不确定性的情况下，开工节奏明
显前置，加大销售回款。而投资方面，18 年全国房地产开发投资 12.03 万
亿元，同比增长 9.5%，增速连续 5 个月回落。我们认为随着土地市场逐步
降温，叠加施工投资在 19 年后消除统计口径的基数影响，预计 19 年投资
同比上涨 2%左右。
房企到位资金增速小幅回落，未来资金环境向好
根据统计局数据，18 年房企到位资金 16.6 万亿元，增速比前 11 月继
续收窄 1.2 个 pct，房企资金面继续承压。单月来看，开发贷、定金预收款
增速转负，同比分别下降 15%、0.2%，按揭贷同比下滑 0.4%，自筹资金
同比上涨 6.9%。而 19 年 1 月 4 日央行降准 1pct，我们认为流动性进一步
释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好。板块投资方面，
行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成
支撑，考虑到 18-19 年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐
低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、
华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发
展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、
合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。
风险提示
不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经
营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。
[Table_Grade]
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-01-22
[Table_PicQuote]
相对市场表现
[Table_Author]
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
分析师：
李飞
SAC 执证号：S0260517080010
021-60750620
gflifei@gf.com.cn
请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会
的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
[Table_DocReport]
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[Table_Contacts]
联系人：
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
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