房地产行业：基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企-0217-广发证券-20页.pdf
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2023-07-27
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跟踪分析|房地产
证券研究报告
[Table_Title]
房地产行业
基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企
[Table_Summary]
核心观点：
本周政策情况：各地强调房地产调控目标不动摇，棚改量下滑明显
本周上海住建委工作会议强调坚持房地产市场调控目标不动摇，深圳
六届五次会议则表示要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。棚改方面，新疆、
吉林、青海、甘肃 19 年棚改计划量同比分别下降 69%、67%、64%、21%。
本周基本面情况： 2 月前 14 天 40 城新房成交同比下降 64.1%
根据 Wind、CRIC：受春节因素影响，2 月前 14 日 40 城商品房成交
量同比下降 64.1%。推盘方面，13 个重点城市 2 月前 14 天推盘 161.57 万
方，同比下降 51.3%，批售比仍维持低位。
基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企
进入 19 年，行业整体成交进一步弱化，尤其是部分龙头房企销售增速
承压明显，我们认为主要有两个原因，首先，1-2 月为推盘淡季，龙头房企
的新盘供给较少，供给出现一定幅度的收缩。其次，去化率客观上呈现一定
幅度的回落，根据中指院数据，19 年以来，重点城市平均去化率在 50%-
60%之间，而 18 年全年约 78%。对后续成交的判断方面，进入 3 月份后，
房企或逐步加大新推货力度，重点城市在供给推动下成交或持续改善，当
然，在政策未有进一步松动之前，去化率将维持下行趋势，整体基本面或类
似 14 年 3 月-9 月。三四线城市方面，根据目前各地公布的 19 年棚改计划
数据，24 个省份 19 年棚改计划规模同比下滑 28%，棚改体量下降加上购
买力的制约，19 年三四线需求将持续寻底。政策方面，行业基本面弱化为
政策面改善奠定基础，本周西安、常州等重点城市继续跟进人才及落户政
策，未来二线城市政策或将有进一步改善空间。信贷方面，根据我们统计，
19 年 1 月 A 股房企融资规模 1415 亿元，而 18 年全年月均融资规模仅 787
亿元，从结构看，主要是公司债、短融等融资规模改善显著，整体融资顺畅
度的提升有助于房企借新偿旧，缓解 19 年兑付高峰的资金压力，并且新增
债务的资金成本较 18 年高点有一定幅度回落。板块投资方面，我们继续建
议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善对估值有支撑，其次，龙头
房企 18、19 年结算业绩增长具备支撑，结算业绩的防御性以及销售规模的
成长性将支撑龙头房企的收益表现。推荐标的，一线 A 股龙头推荐：万科
A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛
发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业，H 股龙头
关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。
风险提示
政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预
期；行业销售回落快于预期。
[Table_Grade]
行业评级
买入
前次评级
买入
报告日期
2019-02-17
[Table_PicQuote]
相对市场表现
[Table_Author]
分析师：
乐加栋
SAC 执证号：S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf.com.cn
分析师：
郭镇
SAC 执证号：S0260514080003
SFC CE No. BNN906
010-59136622
guoz@gf.com.cn
分析师：
李飞
SAC 执证号：S0260517080010
021-60750620
gflifei@gf.com.cn
请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会
的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。
[Table_DocReport]
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落
2019-01-22
[Table_Contacts]
联系人：
邢莘 021-60750620
xingshen@gf.com.cn
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02/18 04/18 06/18 08/18 10/18 12/18
房地产
沪深300
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