房地产行业上半年投资笔记：一季度进击，二季度回到年初起点-0710-国泰君安-19页.pdf

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本报告导读：

摘要：

 2019 年 1-6 月，行业有较高的绝对收益和较弱的相对收益行情。（1）

2019 年 1-6 月房地产板块录得 19.1%的涨幅，而最高涨幅达到了 45%，

得较高的绝对收益，但行业并未走出相对收益。（3）3 月 14 日，行

业发布 1-2 月数据后，行业走出明显的相对正收益。（4）进入 4 月中

旬后，行业环境出现了明显的转向，第三阶段获得的正收益被吞食。

 2019 年 1-6 月影响板块的三个重要事件。（1）2019 年 3 月 14 日，国

家统计局公布 1-2 月份的房地产开发投资和销售数据。数据公布减小

分歧，叠加两会未专门再提地产调控，开启了地产的超额收益行情。

（2）2019 年 4 月 8 日，发改委印发《2019 年新型城镇化建设重点任

务》，标志着城镇化战略由所有城市的全面城镇化向核心都市圈的城

镇化转移，决定了地产中长期的格局。（3）2019 年 4 月 19 日，中央

政治局会议上再次提出房住不炒的定位，叠加长沙、西安等城市落地

中美贸易战开打的预期以及月底包商银行被接管带来的对信用创造

受阻的担忧，风险偏好回落。（2）从市场层面来看，由于行业整体库

存较低，投资和新开工保持较高的韧性，销售表现也强于预期，土地

溢价率也明显回升；（3）从 政策层面来看，政策预期发生转向，政策

整体仍然处于收紧的状态。而且 4 月中旬以来部分城市的收紧政策

以及中央再次对房住不炒的表态打断了一直以来的宽松预期；（ 4）资

金层面上来看，房企资金面较 2018 年下半年明显宽松，资金成本显

著下降。但是进入 4 月份以来，货币信贷政策宽松的二阶拐点显现。

 维持增持评级，全年 N 字型走势确立。推荐万科 A、华夏幸福、蓝

光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城、金地集团等公司。

4. 环境回顾：低库存带来强韧性，静待销售反弹 ............................... 12

5. 持仓回顾：龙头持仓下降，二线异军突起 ....................................... 16

6. 投资建议：N 字型走势确立 ............................................................... 17

7. 风险提示 ............................................................................................... 17

复盘区间。

2019 年 1-6 月，大盘整体表现强势，地产板块也随之大幅上涨，但总体

来看，行业更多属于跟涨属性，而不是领涨属性。信用层面的宽松、经

济预期的好转以及政策对待资本市场的态度转向推动整个市场风险偏

好的上升，房地产板块也随之在第一季度录得了明显的绝对收益和一定

的相对收益；但随着 4 月初行行业的调控政策和信用政策的转向，在第

特点：（1）房地产指数跟随大盘，超过 60%以上的交易日行业指数相对

上证指数的收益在-0.5%~+0.5%之间，没有明显的相对收益，进入 5 月

份以后更为明显；（ 2）2019 年初至 3 月中旬，相对收益的分布比较零散，

3 月中旬倒 4 月中旬，出现了较为集中的正相对收益，但 4 月中旬之后，

接着出现了集中的负相对收益，基本吞食了之前累计的正相对收益。（ 3）

行业正绝对收益集中在 2019 年第一季度，负绝对收益集中在 2019 年第

二季度，在 2019 年上半年出现了先涨后跌的情形。