20210729-国信证券-REITs专题报告：REITs的投资属性与价值.pdf

房地产投资信托基金（REITs）是一种特殊的金融工具，它允许投资者通过购买收益凭证的方式来汇集资金，进而参与到房地产投资中去。这些凭证通常在市场上进行交易，类似于股票或基金等金融产品，从而为投资者提供了相对较高的流动性。REITs主要由专业的投资机构来管理和运营房地产，而投资收益则根据约定比例分配给投资者。REITs按照不同的分类标准，可以分为几种类型。 首先是根据组织形式的不同，可以分为公司型和契约型REITs。公司型REITs类似于股份公司，投资者持有公司的股份，而契约型REITs则是一种基于契约关系的投资信托。根据投资形式的不同，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型REITs直接投资于房地产项目，并从中获取租金收入；抵押型REITs则通过提供房地产贷款，从中获得利息收益；混合型REITs则结合了权益型和抵押型的特点。根据基金募集方式的不同，REITs又可以分为公募型和私募型。根据底层资产的不同，REITs可以分为基础设施、住宅、办公等多种类别。 从投资价值的角度来看，REITs具有几个显著的特点。第一，它们具有标准化的金融产品特性，可以在证券交易所上市流通，提供良好的流动性。第二，REITs的投资回报通常由较为稳定的分红收益构成，兼具股性和债性。第三，REITs长期收益率表现不俗，对比美国主要股票市场指数如标准普尔500指数，它们往往表现出色。第四，REITs作为一种独特的投资资产类别，具有较高的风险调整后收益，并且与其他资产的相关系数较低，有利于分散投资组合风险。 在不同经济环境下，REITs的表现也会有所不同。利率变动会影响REITs的估值，通常利率上升会对其市值产生负面影响，尽管如此，由于分红和再投资的收益，权益型REITs在加息周期中仍有可能获得正向回报，尽管可能弱于整体市场。高通胀时期，租金收入往往随之上升，进而推高股息收益。经济周期对REITs的影响相对较小，尤其是在经济衰退阶段，REITs并不总是会跟随经济增速下行而下降。房地产行业的景气程度对REITs的表现有更直接的影响，例如90年代至金融危机前的长期景气周期中，REITs表现尤为突出。 尽管REITs具有以上所述的投资价值和特性，但投资者在投资REITs时也需要注意风险提示。经济增速下行、行业景气度下降、居民消费意愿不足等因素都可能对REITs的表现产生不利影响。因此，在投资REITs时，投资者需要有充分的风险意识和风险评估能力，以便做出更为明智的投资决策。