专题研究：地产融资政策收紧的来龙去脉-0718-华泰证券-10页.pdf
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证券研究报告
固定收益研究/专题研究
2019 年07 月18 日
张继强 执业证书编号：S0570518110002
研究员 zhangjiqiang@htsc.com
芦哲 执业证书编号：S0570518120004
研究员 luzhe@htsc.com
1《固定收益研究: 社融与 M2：类似的背离，
不一样的影响》2019.07
2《固定收益研究: 房企表外负债知多少？》
2019.07
3《固 定收 益研究 : 怎样 概括美 国 经济现
状？》2019.07
地产融资政策收紧的来龙去脉
核心观点
在今年上半年“稳中求进”的经济发展中，一季度经济企稳仍主要依赖地
产投资，并且带动了宏观杠杆率的进一步提升。金融资源的过度集中、土
拍市场的再次升温、信托企业的违规前融都与“房住不炒”的大原则相违
背，并且加剧了整体经济的信用风险。有鉴于此，5 月起监管部门接连收
紧地产融资政策，对市场造成一定影响。我们认为这会直接导致土地市场
降温，且拿地减少将引发后续整体投资下降，全年地产投资增速预计跌至
7%。面对银根收紧，房企可能重启类似去年的“高周转策略”，而并购拿
地的增加可能导致地产行业集中度加快提升。
地产融资政策持续收紧
近期，房地产企业融资监管趋严呈愈演愈烈之势。银保监会 5 月 17 日发布
“23 号文”，重点管控房地产领域融资行为，从前端拿地到后端居民购房
融资均严格规范。7 月初，银保监会约谈部分房地产信托业务增长较快、
规模较大的信托公司，内容包括控制房地产信托规模、禁止前融业务、通
道业务需备案审批等。7 月 12 日，发改委要求，房地产企业发行外债只能
用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
地产融资政策缘何收紧
今年一季度宏观经济走势的企稳以宏观杠杆率明显攀升为代价，而支撑经
济增速的仍是房地产。在高质量发展和政策定力背景下，单纯依靠地产、
基建拉动经济的老路是行不通的，为后续地产融资政策收紧埋下伏笔。叠
加部分城市土地市场升温、“地王”再次频现，引起监管层的重视，为防止
土拍市场过热，收紧地产融资自是题中之义。而且，一季度贷款、信托等
资金过度集中于地产领域，与政策初衷相违背。此外，上半年信托违规参
与前融增多是政策趋严的直接原因。
地产融资政策收紧影响几何
收紧房企银根，将导致土地市场随之降温，而拿地投资的迅速降温或引发
后续整体投资降速。预计下半年，部分新开工项目可能停缓建，施工面积
增速可能放缓。但去年期房销售大增，今年保项目竣工将是不得已为之，
竣工面积增速有望结束长达近两年的负增长。此外，伴随资金链紧张，叠
加竣工项目对资金占用，高周转策略可能重现。但经历去年大量开工推盘
后，目前库存储备量对周转策略存在制约。行业层面，由于中小房企开发
能力受限，大型房企可能增加并购拿地，导致头部集中化加快。而下半年
房企债、信托到期规模高，需提防部分房企的流动性风险。
风险提示：房地产政策松绑、发生房企信用违约潮。
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