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2019 年 07 月 16 日
宏观经济
融资收紧，下半年地产债投资风险骤升
宏观专题
潘向东（首席经济学家）
刘娟秀（分析师）
郑嘉伟（联系人）
证书编号：S0280517100001
证书编号：S0280517070002
证书编号 S0280519040001
近期，房地产融资环境发生较大变化，首先是监管部门约谈了近期房地
产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求严控地产信托规模；其次，
发改委针对房地产企业发行外债，发布 778 号文，要求房地产企业发行外债
只能用于臵换未来一年内到期的中长期境外债务，有效防控外债风险。
从宏观角度来看，“房住不炒”是政策底线。在一季度天量社融之后，基
本面有所企稳，2019 年 4 月 19 日，中共中央政治局会议再次提及“要坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政
府主体责任的长效调控机制”，表明“房地产调控政策”是中央“零容忍”
政策之一，之后房地产调控政策再次出现收紧趋势。各个地方政府在政策层
面坚持“一城一策”原则，二季度部分城市调控政策出现收紧的态势。
从监管层面来看，地产调控政策再度收紧。2019 年 5 月 17 日，银保监会
官网发布了银保监发„2019‟23 号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规
建设”工作的通知》，针对违规向房地产行业领域放款表示高度关注。23 号
文全文显示了监管部门对地产融资的严监管和高压态势，分别明确了具体要
求，严防资金通过信托、AMC、金融租赁、财务公司、汽车金融和消费金融
等渠道违规流入房地产市场，其中，并购贷款等管理不审慎，资金被挪用于
房地产开发，个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购
房均是监管部门严令禁止的。7 月 3 日，银保监会信托部约谈警示了 10 家房
地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司；紧接着，北京银保监局约谈
了辖内 12 家信托公司，要求跟银保监会保持一致。7 月 12 日，发改委针对
房地产企业发行外债，发布 778 号文，严格要求房地产企业海外发债。
从行业层面来看，2019 年上半年地产融资好转。信用债融资方面，房企上半
年国内发行信用债总量为 3535.09 亿元，比 2018 年同期发行量高出 30.8%，
但净融资额显著下降。房地产信托方面，上半年融资显著回暖，截至 2019
年 5 月末，房地产信托资产余额为 3.15 万亿元，较年初增加 1665.97 亿元，
同比增长 15.15%，占全部信托资产余额 14.00%，较年初提高 0.86 个百分点。
房企海外融资规模大幅增长。根据 wind 资讯数据显示，2019 年上半年房地
产企业海外发债融资规模明显提升，1-4月房企境外债发行规模为 2254亿元，
同比增长 41%，6 月在地产信托融资收紧的预期下，房企单月境外发债出现
井喷，规模达 225 亿元。
融资收紧，地产债投资风险骤升。2019 以来地产债收益率整体仍呈现下行
态势，特别是高等级券，目前行业利差在各行业中居前。未来一方面，地产
行业偿债能力下降，2019 年下半年，由于地产债融资受限，房企流动性较高
的资产对全部债务的保障能力将会下降，无论是大型房企，还是中小型房企，
偿债能力均下滑明显；另一方面，地产调控难以放松意味着融资政策难以松
动，民企违约频发导致投资者对民企地产债的风险偏好难升，而非标融资仍
趋萎缩，意味着地产行业再融资压力仍大，2019 年下半年地产债投资风险骤
升。
风险提示：政策转向；外部环境恶化
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