债市启明系列：信托融资收紧对房地产融资影响有多大-0708-中信证券-18页.pdf
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证券
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信托融资收紧对房地产融资影响有多大
债市启明系列｜2019.7.8
▍
中信证券研究部
▍
核心观点
明明
首席 FICC 分析师
S1010517100001
联系人：周成华
在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产
信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，
信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产
开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的
谨慎情绪和融资渠道的收紧。
▍监管加码，房地产信托融资将承压。今年以来，房地产政策坚持“房住不炒”的宗
旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业
融资。5 月 17 日 23 号文、6 月 13 日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点
名房地产信贷、7 月 4 日银保监会对部分信托公司窗口指导、7 月 6 日银保监会近
日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求
控制房地产信托业务增量和增速。
▍新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款
回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从 2016
年底的 8.19%上升到 2019 年一季度的 14.75%。2011 年开始新增房地产集合信托
规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。单
一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
▍信托贷款占比低，若排除定金及预收款，预计信托贷款占比仍低于 10%。房地产
开发资金来源中非银行金融机构贷款占比始终维持在 4%以下，而其中信托贷款占
比将更低。若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占
比仍低于 10%。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产
信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。
▍从房地产融资到房地产开发投资存在约 6 个月的时滞。从 21 世纪以来的房地产开
发投融资数据来看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一
致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约 6 个月。因而
今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发
投资上。
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