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图 5：土地成交规划面积以住宅用地和工业工地为主 ................................................................................... 12
图 6：土地成交金额以住宅为主，工业用地占比较低 ................................................................................... 12
图 7：住宅用地成交均价整体高于商服用地价格 ........................................................................................... 12
图 8：朝阳大悦城大大提升所在地段的吸引力 ............................................................................................... 13
图 9：预计朝阳大悦城区域出让同期附近住宅地价约为 6000 元/平 ............................................................ 14
图 10：相较于住宅，商业项目通常在土地出让后第十年政府能够获取更高的收益 ................................. 15
图 11：开发商盈利来源和重点区域竞争分析 ................................................................................................. 16
图 12：新环境下，传统的销售模式面临着较大的挑战 ................................................................................. 18
图 13：郑州新区土地成交价格远高于平均（元/平） .................................................................................... 19
图 14：苏州工业园区土地成交价格远高于平均（元/平） ............................................................................ 19
图 15：典型的城市运营商招商蛇口产城一体化价值循环示意图 ................................................................. 19
图 16：优先发展的四大城市群 ......................................................................................................................... 20
图 17：有序推动各大城市群............................................................................................................................. 20
图 18：人才抢夺实际上是对土地裁量权的抢夺 ............................................................................................. 20
图 19：在城镇化提升的过程中，全社会的生产效率得到了提升 ................................................................. 22
图 20：以百城为例，经济密度越大，房价越高 ............................................................................................. 22
图 21：经济的效率和密度还没有到达同期国际其他城市的水平 ................................................................. 23
图 22：九龙机铁站顶层建筑以住宅为主（60%） ......................................................................................... 25
图 23：顶层商业业态包括地标环球贸易广场 ................................................................................................. 25
图 24：轨道沿线成为了新东京圈建设中的人口密集区 ................................................................................. 25
图 25 销售规模 TOP20 中，国企数量和销售金额占比呈现下降趋势 ......................................................... 26
图 26：2015 年后 TOP20 非国企剔除预收负债率中位数快速上升 .............................................................. 28
图 27： 房企融资结构中非银机构贷款占比呈上升趋势 ............................................................................... 28
图 28：开发利润率 5%，级差地租 9%，共同构成房企利润率 .................................................................... 28
图 29：勾地降低土地成本，招拍挂降低融资成本，是房企活下去的两大手段 ......................................... 29
图 30：AAA 级房企信用利差随国债利率走低，但 AA+级房企信用利差仍较难压缩 .............................. 30
图 31：具有融资成本优势的房企以股东背景较强的大央企为主 ................................................................. 30
图 32：百城土地成交土地面积较为稳定，大规模供地时代已经结束 ......................................................... 31
图 33：百城楼面价与房价比处于高位，房企高价拿地风险较高 ................................................................. 31
图 34：新地产背景下，拿地模式不断创新 ..................................................................................................... 32
图 35：房企收并购在 2017 年达到巅峰，2018 年随着土地市场降温，收并购拿地同步回落（单位：亿元）
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图 36：房地产开发企业负债率逐年提升，抗风险能力降低 ......................................................................... 33
图 37：从销售额看，房地产行业市场集中度处于较高水平 ......................................................................... 33
图 39：借助城市更新，佳兆业开发佳兆业城市广场、KPR 佳兆业广场等项目 ........................................ 34
图 42：文旅地产住宅占比普遍在 60%以上，住宅销售成盈利关键 ............................................................. 35
图 43：文旅项目聚集人气实现地产升值，房企通过住宅销售完成资金快速回流，运营难度较大 ......... 36
图 45：乌镇雅园项目将医疗与养老结合，成为开发较为成功的大健康地产案例 ..................................... 37
图 46：开发商主导的产业地产模式在市场研判、规划、服务能力上更有优势 ......................................... 38
图 47：开发商招商能力是园区发展的关键，而住宅销售回款维持园区开发资金流 ................................. 38
图 48：碧桂园潼湖小镇首批入驻企业 27 家，另外碧桂园与思科等达成战略协议 ................................... 39
图 49：开发商招商能力是园区发展的关键，而住宅销售回款维持园区开发资金流 ................................. 39
图 51：TOD 项目围绕交通枢纽打造迷你城市，对开发商规划设计运营能力要求很高 ............................ 40
图 52：万科六大基本盘布局是对“城乡建设与生活服务商”概念的全新升级 ............................................. 41
图 52：主流房企中，恒大、佳兆业、蓝光、万科招拍挂拿地占比较低 ..................................................... 43
图 53：主流房企中，万达、荣盛发展、华夏幸福招住宅用地占比较低 ..................................................... 43
