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国泰君安证券2020年度投资策略报告会
投资要点(行业评级:增持)
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房地产由土地周期带来的金融周期,伴随着过去20年
以杠杆率提升所带动的土地市场繁荣,本质上是将信用通过土地进行派生,其带来的信贷和GDP之间的不匹配就是货币超发周
期
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历史最高点的杠杆率背景,使得针对杠杆率的调节以1~1.5年为超短周期的波动
2017年以来,已经经历了2个完整的金融收紧和放松周期,这是高杠杆叠加金融调控的必然结果,目前正在开启第三轮周期
控制房企杠杆,就控制了土地市场,未来土地市场面临中周期的回落
杠杆就是土地,控制杠杆,就会带来土地中周期回落,而地价增值作为房企的核心利润来源,土地落幕也即利润率的落幕
供给侧改革正在开始,整合速度快、利润率“耐克”修复
地产正在经历供给侧改革,但负债久期短、资产可以交易,使其出清速度非常快,行业利润率呈现快速下探再回升的“耐克”
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行业增持评级
选择三类企业:模式创新、赚资源增值的转型、赚资本便宜的制造业,万科A、保利地产、大悦城、华夏幸福、招商蛇口、中国
金茂、受益中骏集团控股等