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房地产销售部培训手册华美.docx
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房地产销售部培训手册华美.docx
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编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 1 页 共 255 页
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销售部培训手册
目录
第一篇 岗位职能职责 .............................................5
第一章 销售经理职能职责 .........................................5
一、 职位要求....................................................................................................................5
二、 职位职责....................................................................................................................6
第二章 销售主管职能职责 .........................................7
一、 职位要求....................................................................................................................7
二、 职位职责....................................................................................................................9
第三章 销售主任职能职责 ........................................11
一、 职位要求..................................................................................................................11
二、 职位职责..................................................................................................................12
第四章 销售主秘职能职责 ........................................14
一、 职位要求..................................................................................................................14
二、 职位职责..................................................................................................................16
第五章 销售秘书职能职责 ........................................18
一、 职位要求..................................................................................................................18
二、 职位职责..................................................................................................................19
第六章 项目客服职能职责 ........................................22
一、 职位要求..................................................................................................................22
二、 职位职责..................................................................................................................22
第七章 项目出纳职能职责 ........................................24
一、 职位要求..................................................................................................................24
二、 职位职责..................................................................................................................25
第八章 项目司机职能职责 ........................................26
一、 职位要求..................................................................................................................26
二、 职位职责..................................................................................................................27
第二篇 销售基础知识培训 ........................................28
第一章 房地产基础知识 ..........................................28
一、 房地产的概念..........................................................................................................28
二、 房地产的分类..........................................................................................................28
三、 房地产开发..............................................................................................................28
四、 房地产开发主要程序..............................................................................................29
五、 房地产投资..............................................................................................................30
六、 房地产交易..............................................................................................................31
七、 专有名词..................................................................................................................35
第二章 建筑知识 ................................................61
一、 房屋建筑分类..........................................................................................................61
二、 面积的计算原则......................................................................................................63
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 2 页 共 255 页
第 2 页 共 255 页
第三章 法律法规 ................................................66
一、 五证、两书、一表..................................................................................................66
二、 贷款..........................................................................................................................67
三、 房地产权利类型......................................................................................................67
四、 取得《房屋所有权证》的购房者,可以受到国家法律的哪些保护?..............68
五、 商品房预售登记后,购房人要求更名,应如何办理?......................................68
六、 产权登记用未成年人的名字,该如何办理?......................................................68
七、 房地产抵押后,房屋产权证和土地使用权证由谁保管?..................................68
八、 购买一套商品房,要有哪些费用?......................................................................69
九、 办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用?..........................................................70
十、 商贷中的保证担保由开发商提供..........................................................................71
十一、 申请住房商业贷款的程序:..........................................................................71
十二、 北京市个人住房公积金贷款..........................................................................72
十三、 如何办理商品房预售登记?..........................................................................73
第三篇 销售人员基本素质 ........................................75
第一章 销售人员十六大基本素质示意图 ............................75
第二章 销售人员十六大基本素质 ..................................76
一、 诚实正直..................................................................................................................76
二、 自信乐观..................................................................................................................77
三、 企图心......................................................................................................................77
四、 富有激情..................................................................................................................78
五、 负责任......................................................................................................................80
六、 感恩的心..................................................................................................................81
七、 目标坚定..................................................................................................................81
八、 积极进取..................................................................................................................82
九、 团队精神..................................................................................................................84
十、 坚强..........................................................................................................................84
十一、 影响他人..........................................................................................................85
十二、 敏锐机智..........................................................................................................88
十三、 数理能力..........................................................................................................88
十四、 有效管理..........................................................................................................89
十五、 正确思考..........................................................................................................89
十六、 享受竞争..........................................................................................................91
第三章 销售成功 40 招 ...........................................91
第四篇 销售相关技能培训 ........................................94
第一章 销售技巧 ................................................94
一、 接待客户前应澄清的问题......................................................................................94
二、 特别提醒——提高销售成功率的主要因素..........................................................94
三、 端正拉近距离的态度..............................................................................................96
四、 拉近关系的方法......................................................................................................98
五、 说明的技巧..............................................................................................................99
六、 配合的方法............................................................................................................101
七、 配合时应注意事项................................................................................................104
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 3 页 共 255 页
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八、 异议........................................................................................................................105
九、 客户的类型及应对策略........................................................................................107
十、 应对时应注意事项................................................................................................110
十一、 成交的迹象....................................................................................................111
十二、 促成的技巧....................................................................................................112
十三、 成交的方法(请参看本篇第四章)............................................................113
十四、 错误的销售方式............................................................................................113
十五、 怎样对待竞争对手........................................................................................114
第二章 如何对待异议 ...........................................115
一、 关于钱....................................................................................................................116
二、 找人商量................................................................................................................120
三、 考虑一下................................................................................................................122
四、 比较........................................................................................................................125
五、 关于别人................................................................................................................127
六、 着急........................................................................................................................129
七、 无主意....................................................................................................................130
第三章 相关说辞 ...............................................131
一、 买方时机选择及原因............................................................................................131
二、 关于楼盘................................................................................................................133
三、 关于房屋................................................................................................................138
四、 关于期房................................................................................................................148
五、 关于现房................................................................................................................149
六、 关于社区................................................................................................................149
七、 关于建筑结构........................................................................................................152
八、 关于交通................................................................................................................155
九、 关于物业................................................................................................................156
十、 关于公司................................................................................................................159
十一、 关于付款方式................................................................................................160
第四章 成交方法 ...............................................161
一、 试水成交法............................................................................................................161
二、 储蓄账户成交法....................................................................................................162
三、 回敬成交法(豪猪成交法)................................................................................162
四、 微不足道成交法....................................................................................................163
五、 退让成交法............................................................................................................163
六、 温斯顿·邱吉尔成交法........................................................................................164
七、 “我想考虑一下”成交法....................................................................................164
八、 犹豫不决成交法....................................................................................................166
九、 出类拔萃成交法....................................................................................................166
十、 善待自己成交法....................................................................................................166
十一、 三种人成交法................................................................................................167
十二、 “并非为每一个人”成交法................................................................................167
十三、 上司同意成交法............................................................................................167
十四、 降压成交法....................................................................................................168
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 4 页 共 255 页
第 4 页 共 255 页
十五、 可靠性成交法................................................................................................169
十六、 决策与选择成交法........................................................................................169
十七、 恐惧成交法....................................................................................................170
十八、 最坏方案成交法............................................................................................171
十九、 拿走成交........................................................................................................171
二十、 档案成交法....................................................................................................172
二十一、 道歉成交法....................................................................................................172
二十二、 引导式成交法................................................................................................173
二十三、 边蹬边走成交法............................................................................................173
二十四、 感情与理智成交法........................................................................................173
二十五、 非此即彼成交法(二选一法)....................................................................174
二十六、 ABC 成交法.....................................................................................................174
二十七、 蜜月成交法....................................................................................................175
二十八、 播种成交法....................................................................................................175
二十九、 布丁成交法....................................................................................................176
第五篇 项目操盘流程及说明 .....................................178
第一章 项目操盘基本流程 .......................................178
一、 项目阶段划分........................................................................................................178
二、 项目筹备阶段 ....................................................................................................178
三、 项目销售阶段 ................................................................................................181
四、 结盘阶段 ........................................................................................................184
第二章 具体业务管理规范 .......................................185
一、 销售业务流程........................................................................................................185
二、 来电接听................................................................................................................185
三、 来访接待接待流程................................................................................................187
四、 成交、签约............................................................................................................189
五、 业绩确认................................................................................................................193
六、 销售代表业绩确认................................................................................................194
七、 换房........................................................................................................................194
八、 退房........................................................................................................................195
九、 客户投诉处理流程................................................................................................196
十、 特殊需求审批流程................................................................................................197
第六篇 答疑 ...................................................198
第一章 难题解决 ...............................................198
第二章 人员管理和团队建设问答 .................................202
第三章 业务管理问答 ...........................................219
编号:
时间:2021 年 x 月 x 日
书山有路勤为径,学海无涯苦作舟
页码:第 5 页 共 255 页
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第一篇 岗位职能职责
第一章 销售经理职能职责
一、 职位要求
1、 基本要求
(1) 认同公司理想和核心价值观,继承公司传统文化,并使之完善与发扬;
(2) 遵守公司纪律、严守公司机密、维护公司形象信誉;
(3) 热爱本职工作,以高度热情全心投入,勇于并乐于承担责任。
(4) 提高业务水平,不断完善自我,共同促进公司发展;
(5) 互相学习、互相沟通、及时摒弃糟粕思想、共同营造积极向上、团结进取的工作氛围;
(6) 服从公司的一切工作安排并做到极致。
2、 岗位要求
(1) 售楼部实行经理负责制。
(2) 继承公司传统文化并使之发扬,培养合格的华美精英,为公司储备人才,打造优秀团队。
(3) 贯彻公司销售思想,灵活运用各种资源组织销售工作,实现高质量的成交。
(4) 紧盯回款速度,督促影响回款的每个环节,保证现金流。
(5) 关注团队成员的成长,经常组织培训,提高团队业务水平和综合素质。
(6) 作为组织者的管理者,能把握全局,灵活运用激励机制,发挥全体人员最大潜能,实现工
作效率最大化。
(7) 严格要求,大胆管理,注重每一个细节,将所有环节作到极致。
(8) 保持旺盛的工作精力,通过早晚会和日常工作鼓励销售人员士气。
(9) 具备敏锐的洞察力,能及时发现销售工作中的问题,自行解决或通报销售总监解决。
(10) 及时准确地将销售工作中各种信息向销售总监反映并提出合理化建议。
(11) 思路清晰,把握大方向,制定宣传和价格策略,为楼盘运作提出建设性意见。
(12) 注重自身成长,不断学习,提高水平,以榜样的力量影响团队。
二、 职位职责
1、 项目准备期
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