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摘要:随着房地产业和金融业的改革与发展,按揭贷款已成为银行、房地产开
发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而期房按揭
贷款欺诈现象也随之产生,严重影响了商业银行的利益。本文从银行如何规避
风险这个法律角度,首先探讨了按揭贷款欺诈的表现及特点,并深层次分析了
欺诈的原因有外部原因和内部原因。最后本文认为预防期房按揭贷款欺诈的方
法除了原有制度和操作的改进外,探讨了创新的防范银行风险方式—房地产贷
款保险,还提出了应增设在国际上很流行的银行信用险。
关键词:按揭贷款;欺诈;预防
随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展,在我国,商品房按揭首先在
沿海经济发达地区发展起来,继而向内地推进,并成为我国房地产融资的一条
重要渠道。然而,商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物,刚起步不久,缺乏
经验,相关的法律又没有明确的规定,特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到
商品房的预售从而显得尤其复杂,银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着
相当大的风险。由于法律与管理方面的原因,个人购房贷款中出现的纠纷现象
越来越多,有些贷款纠纷案情还比较复杂,构成了对商业银行贷款的欺诈行
为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益,成为新的不良贷款的增长点。
其中,期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产,购房人在支付房
屋价款之后,并不能像对成品房那样取得房屋的所有权,而只是取得对房屋所
有权的期待权,它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更
大的风险,更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象,从法
律的角度,进行分析、探讨,以供商业银行商榷。
一、按揭贷款欺诈的表现及特点
(一)按揭贷款欺诈的表现
欺诈银行按揭贷款形式多种多样,主要有两种:一种是“虚拟售房”,即开发
商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同,并据此向银行申请贷款。在
取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况
是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得
银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”,开发商将房产的价值抬高,并取得
远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时,商业银行贷款不可能
因为进行了房产抵押而全部得到保障。
(二)按揭贷款欺诈的特点
1、标的额巨大。仅就单个购房贷款的金额来说,数额或许并不是很大,但因为
不归还贷款的人数众多,或者所购房屋众多,标的总额还是很可观的。
2、贷款时间相对集中。多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。