《财务会计复试课程讲义——投资性房地产》
在财务会计领域，投资性房地产是一个重要的概念，主要涉及那些被企业持有以赚取租金或者等待升值的房产。这一章节主要讲解了投资性房地产的确认、初始计量、后续支出、后续计量以及转换和处置的相关规则。
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。然而，房地产开发公司的土地使用权则按存货处置。投资性房地产不包括自用房地产和房地产企业的存货房地产，这两类应分别按固定资产和存货进行核算。
在确认投资性房地产时，非房地产企业需满足两个关键条件：一是用于经营性活动，二是其用途、状态和目的是区别于自用和销售的房地产。房地产企业的情况则有所不同，其投资性房地产的确认标准更加具体。
投资性房地产的初始计量分为外购和自行建造两种情况。外购的房地产在购入时，如果是为了出租或资本增值，应以购买价格、税费和其他支出作为成本。自行建造的房地产则包括土地开发费用、建筑成本等。初始计量时可以选择成本模式或公允价值模式，两者在账务处理上有明显的差异。
以成本模式为例，购入或建造完成后，资产会从“在建”科目转移到“投资性房地产”。而选择公允价值模式，初始计量后，资产价值将随市场公允价值变动进行调整。例如，A公司在2015年购入并建造的建筑物，最终会根据选择的模式在完工后记入“投资性房地产”。
后续支出分为资本化和费用化两类。资本化支出，如改扩建或装修，将计入投资性房地产的成本；费用化的支出，则直接记入当期的其他业务成本。
投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。成本模式下，需考虑折旧和减值，而公允价值模式则根据市场公允价值变动进行调整，不计提折旧和减值。值得注意的是，企业不能同时使用这两种计量模式。
后续计量模式的变更受到严格限制，成本模式可以变更为公允价值模式，但公允价值模式不可转回成本模式。转换投资性房地产需要满足特定条件，并且需要通过董事会决议，并且实际状态发生改变。
投资性房地产的转换和处置涉及将非投资性房地产转换为投资性房地产，或反之，以及处置投资性房地产时的账务处理。转换过程中的会计处理根据不同类型的企业和计量模式有相应的规定。
总结来说，投资性房地产的会计处理是财务会计的重要组成部分，理解其确认、计量、后续处理和转换规则对于准确反映企业财务状况和业绩至关重要。对于备考考研的学员来说，深入掌握这部分知识将有助于提升考试成绩。
