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225苏州胜浦地块定位及物业发展建议.pptx
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225苏州胜浦地块定位及物业发展建议.pptx
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谨呈:中新置地
中新置地 · 胜浦项目
定位及物业发展建议
世联地产
2011 年 2 月
2010 年第 10 号国土拍卖中以接近 4042 元 / ㎡
的楼面价取得
2010 年苏州第 10 号国土中,
苏地 2010-B-76 号(工业园区
胜浦镇金胜路南、通江路东地
块)被上中新苏州工业园区置
地有限公司以 3.5 亿的高价拍
得;
地块溢价率达 79% ,地块楼
面价约 4042.1-4547.3 元每平
米;
地块位于苏州园区附属中心,
周边环境优越,在售项目较少,
行政隶属园区,是目前苏州工
业园区发展方向。
取地背景
本案
本
案
项目售价将远
高于目前市场
价格
取地成本高 - 楼面价达 4042 元 / ㎡,初步判断售
价 1 万以上才有利润空间,远高于市场价格
地块初判 1
区域市场中暂无新项目在
售,弘景园据销售反应,
项目在 2012 年 5 月份推
出,售价约 7000-8000 元
/ 平方米;
区域市场中,星胜客、东
景公寓等新交付新房的实
际售价约 7500-8000
元 / 平方米(带软硬装
修);
项目售价必将在 1 万
元 / 平方米以上,将远高
于目前市场价格,如何规
划产品、突破市场是关键。
问题 1 :如何面对项目高地价的客观条件,突破价格天花板?
新兴区域、中等体量的项目 - 地块靠近昆山,远离
园区产业聚集区,总建筑面积只有约 8.6 万方
地块初判 2
经济
指标
地块位于苏州工业园区胜浦镇金胜
路南、通江路东
土地面积: 48105.71 ㎡
用 途:商住用地
容积 率: < 1.6—1.8
建筑密度: 10%- 30%
绿地率: 30%- 40%
商业面积: <=5 %
成交价: 35,000 万元
项目远离园区热点区域,且规模有限。新兴区域中产品形态必须突破,才能使项目跳出区域,
比肩湖东项目。
问题 2 :新兴区域、中等体量项目的产品应如何摆脱种种不利条
件?
区域市场形象差,但地块自然资源丰富、环境优越
地块初判 3
•
北向
为金胜路,马路对面
大量工业厂房;
•
南向
商业广场,但商业
的档次较低,再南
方为景观河道;
•
东向
已建成的金浦
公园;
•
西向
通江路,宽度约 10 米;
问题 3 :在区域形象整体较差的情况下,如何充分利用自然资源,改变形象?
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