【报告概述】
这份“固定收益主题报告：地产通鉴，融资纪（1980~2021年）”详细分析了中国房地产行业自1980年至2021年的融资发展历程，重点关注了政策调整对地产融资的影响。报告分为四个主要时期：快速放开时期、调节工具时期、有序收敛时期以及严格的监管时期。
【快速放开时期（1980-2003年）】
此阶段，随着住宅商品化的推进，地产融资逐步发展。开发贷款在1980年代初开始由建行提供，并在1984年后得到大力推广。同时，境内外上市成为房企新的融资途径，万科等企业相继登陆A股或港股市场。地产债也在1999年首次出现，为深振业发行，随后更多房企通过发行债券筹集资金。
【调节工具时期（2004-2013年）】
这个时期，政府对房地产市场的调控力度加大，以应对经济波动。2004年至2007年间，A股IPO和房地产信贷政策趋紧，银监会对房企贷款提出更严格标准。2008年至2009年上半年，全球经济受次贷危机影响，国内地产融资政策放宽，包括降准降息和取消商业银行规模限制，以刺激经济。2009年中至2011年，随着经济回暖，信贷、债券及股权融资先后受限，房企转向海外市场寻求融资。
【有序收敛时期（2014-2019年）】
2014年至2016年，A股上市政策继续收紧，地产调控侧重需求端，如去库存政策。尽管如此，海外融资保持活跃，地产信托规模持续增长，反映出房企对“逆周期”投资策略的运用。
【严格的监管时期（2019年以后）】
报告未详述2019年之后的具体情况，但可以推测，近年来，政府对房地产行业的监管更加严格，旨在遏制市场过热，防范金融风险。这可能包括对开发商负债率的限制、对“三条红线”政策的实施，以及对房地产信托、债券发行的更精细化管理。
【总结】
整体来看，中国的房地产融资经历了从无到有，再到政策频繁调整的过程，反映了政府对宏观经济和房地产市场的深度干预。报告揭示了政策变化如何影响房企的融资渠道和策略，同时也表明，房企需要灵活应对政策环境，寻找多元化融资方式以保障其业务发展。
