固定收益主题报告：地产通鉴：融资纪（1980-2021年）.pdf

【地产融资历史演变】 地产行业在中国的融资历程可以大致分为四个时期：快速放开时期、调节工具时期、有序收敛时期和严监管与多元化时期。本文将深入探讨这些阶段中地产融资的特点和政策变化。 1. **快速放开时期（1980-2003年）** 在这一阶段，中国的住宅商品化改革启动，地产融资从零开始发展。1980年，住宅建设资金由拨款改为贷款，开启了开发贷的时代。1984年，开发贷成为房地产项目的主要资金来源，同时规定不得用于支付土地出让金。1991年，万科成为首个A股上市的房企，随后众多房企陆续登陆股市。1999年，深振业发行了中国首只地产债，标志着地产债市场的萌芽。 2. **调节工具时期（2004-2013年）** 在这个阶段，政府通过不同的政策工具对地产融资进行调整。2004-2007年间，面对经济过热和房地产市场的热度，信贷和A股IPO显著收紧，但境外上市和地产债开始兴起。2008-2009年，受次贷危机影响，除了A股IPO，其他地产融资渠道普遍放宽。2009年后半段至2011年，随着经济复苏，信贷、债券和股权融资相继收紧，海外融资成为房企的重要选择。 3. **有序收敛时期（2014-2019年）** 这一时期，政策重点在于控制房地产市场的风险。2014-2016年，尽管地产调控政策有所放松，但A股上市和债券融资依然受限，导致房企转向海外融资，尤其是信托和境外债市场。2013年，地产信托规模持续增长，但境内借壳上市标准提升，市场进一步收紧。 4. **严监管与多元化时期（2019至今）** 自2019年以来，政府强化了对房地产市场的监管，特别是对“三条红线”政策的出台，对房企的负债率、现金短债比和净负债率设定了上限，以防范系统性风险。同时，鼓励房企多元化融资，如资产支持证券（ABS）、房地产投资信托基金（REITs）等创新工具的发展，为房企提供了新的融资途径。 地产融资的历史演变反映了政策与市场之间的动态平衡，以及房地产行业在经济发展中的重要地位。未来，随着政策的不断调整和完善，地产融资将更加注重风险防控和市场机制的发挥。