上半年北京市房地产市场分析.doc

: 上半年北京市房地产市场分析 : 分析了北京市1998年上半年房地产市场的总体运行情况和各类物业的租售价格现状。 : 技术 【部分内容】: 北京市房地产市场在1978年改革开放以来经历了显著的增长，房屋建设总量逐年攀升，1997年竣工面积达到了1421.5万平方米，是1978年的3.45倍。房地产综合投资同样大幅增加，从1978年的17.5亿元增长至1997年的323.4亿元。1998年上半年，房地产投资完成额为121.8亿元，同比增长30%，显示出强劲的上升势头。 在经历过三次房地产建设高潮后，北京房地产市场趋向理性发展。1997年市场销售形势好转，全年商品房销售面积比1996年增长20%，其中住宅销售面积增长28.6%。尽管写字楼和商场的销售面积下降，但住宅市场受到消费者需求和政策支持，尤其是个人购房者增多，市场逐渐繁荣。 1998年上半年，北京市商品房销售面积和销售额分别增长1.9倍和2.3倍，达到115.1万平方米和61亿元。资本经营和品牌经营在房地产市场中日益重要，营销策划的角色也愈发关键。然而，亚洲金融风暴对北京房地产市场产生了负面影响，特别是对外销高档物业造成冲击，但内资购买力的提升可能为市场提供一定支撑。 住宅市场方面，投资增长迅速，1997年住宅投资占房地产总投资的65%，销售面积占比高达81%。1998年上半年住宅投资增长25.1%，销售增长2.4倍，房价平均上涨16%，达到5296.8元/平方米。住房制度改革如取消福利房政策短期内刺激了集团购买，但长远看，个人购房将成为市场主导。住宅开发热点集中在东三环、西三环、东北四环和城南地区，新上市的商品住宅品质提升，付款方式多样，配套设施完善。 写字楼市场则面临激烈竞争，1992年后大量开发导致供过于求，1998年上半年写字楼投资微增2.6%，销售额增长3倍，主要由大宗购买推动。租售价格下滑，空置率上升，开发商被迫降低租金或售价以吸引租户。 商业用房市场相对平淡，大型商场供应过剩，需求疲软，但小型便民超市业态增长迅速。1998年上半年商业用房投资增长71.9%，但由于供需失衡，商场销售额下降。 1998年上半年北京市房地产市场在住宅市场活跃、写字楼市场供过于求和商业用房市场平淡的背景下，整体呈现复杂多变的态势。政策调整、市场需求变化以及外部经济环境都对市场产生了深远影响。