【房地产估价师考试知识点】
1. **利息备付率**：利息备付率是指投资项目的净收益（扣除利息支出后）与同期应付利息之比，反映投资项目的偿债能力。在案例中，张某的店铺第4年的利息备付率是（租金收入-成本费用）/利息支出 = (5 - 3.4) / 1.5 = 1.07，即选项A。
2. **房地产区位评价**：房地产的价值往往受到区位的影响，位置是最常见的衡量标准，包括交通便利性、周边设施、环境景观等因素。选项A的位置是衡量房地产区位好坏的最常见指标。
3. **投资利润率**：投资利润率是投资收益与总投资的比例。在案例中，投资利润率为（开发完成后的房地产价值 - 总成本）/ 总成本 = (10000 - 1500 - 3000 - 400 - 500 - 400 - 600) / (1500 + 3000 + 400 + 500) = 62.07%，所以选项B正确。
4. **房地产市场自然周期**：房地产市场通常经历四个阶段，第一阶段是启动阶段，市场活跃；第二阶段是成长阶段，交易增多；第三阶段是成熟阶段，市场稳定；第四阶段是衰退阶段，交易量减少。当存量房地产交易很少或有价无市时，处于第四阶段，所以选项D正确。
5. **保险分类**：保险根据不同的标准有不同的分类。选项A、B、C的描述都是正确的，但D的描述有误，因为以保险人承保危险的数量为标准，保险分为单一危险保险与综合危险保险，并非按被保险标的性质划分。
6. **耕地占用税**：免税用地一旦改变用途，不再属于免税范围，应从改变用途之日起补缴税款。因此，选项B正确。
7. **写字楼贬值计算**：写字楼的贬值可以通过预测未来的租金收入和运营费用，结合投资报酬率来计算。根据题目，写字楼将发生约548.19万元的贬值。
8. **房地产正常价格计算**：在考虑税费的情况下，房地产的正常价格可以通过买卖双方实际支付的价格和各自承担的税费比例来推算。该宗房地产的正常价格为3700元/m2加上卖方承担的税费，减去买方承担的税费，计算结果为3627元/m2，因此选项C正确。
9. **贷款利息支付**：按季度付息的贷款，每次支付的利息是贷款金额乘以年利率除以4（季度数）。因此，房地产企业每次支付的利息是11000万 * 12% / 4 = 220万元，选项C正确。
10. **抵押权的性质**：抵押物不能重复抵押，因此选项D不正确。
11. **无偿收回土地条件**：选项B描述的“除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外”不是无偿收回土地的条件，其他选项都是。
12. **实际收益率计算**：实际收益率等于表面收益率减去通货膨胀率，再加上租金增长率。因此，实际收益率为18% - 6% + 8% = 10%，选项B正确。
13. **估价报告中的声明和限制条件**：估价报告中的估价假设和限制条件部分是用来声明估价的方法和前提，以及提醒报告使用者注意的事项，选项B正确。
14. **建筑物折旧总额**：采用直线法计算折旧总额，每年折旧额等于建筑物原值乘以（1-残值率）/ 经济寿命，总折旧额等于每年折旧额乘以建筑物剩余经济寿命。计算得到的总折旧总额为78.35万元，选项B正确。
15. **房地产纯收益预测**：题目提到估价对象房地产2006年的纯收益和未来的年增长率，但未给出完整数据，无法计算具体收益。
以上内容涵盖了房地产估价师考试中涉及的财务分析、区位分析、市场周期、保险分类、税收、贷款利息、房地产投资回报率、房产评估等多个知识点。这些知识对于理解和评估房地产投资的经济效果至关重要。
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