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本周 A 股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周（9.16-9.22）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各
板块中位列第 21；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第 18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅
为-2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300
的相对收益分别为-1.5%和-3%。
本周杭州、无锡集中土拍收官，土地市场延续低迷趋势。本周（9.16-9.22）全国 300 城宅地成交建面 637 万㎡，
单周环比+35%，单周同比-63%，平均溢价率 3%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 24892 万㎡，累计同
比-28%；年初至今，保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比持续上升，同比下降，一线城市环比改善幅度最大。本周（9.16-9.22）35 个城市商品房成交
合计 379 万平米，周环比+31%，周同比-23%。其中：一线城市周环比+61%，周同比-28%；二线城市周环比+26%，周同
比-14%；三四线城市周环比-8%，周同比-68%。
本周二手房成交同环比均上升，二线城市环比改善幅度最大。本周（9.16-9.22）15 个城市二手房成交合计 187
万平米，周环比+16%，周同比+5%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+11%；二线城市周环比+20%，周同比+3%；三
四线城市周环比+11%，周同比+17%。
二线城市放开限购加速落地，趋势已蔓延至一线城市。根据我们的不完全统计，近期已有嘉兴、沈阳、大连、南
京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、中山、长沙等城市全面取消限购，天津、深圳、苏州、厦
门、西安、广州等城市取消部分限购措施。我们认为当前二线城市放开限购正持续加速落地，同时放开限购的趋势已
蔓延至一线城市，广州打出一线城市放松限购“第一枪”。后续更多二线城市将持续取消限制性政策、出台需求端支
持政策，其余一线城市或有望跟进取消外围限购。
央行信贷新政见效，百城二套房贷利率顺势下降。根据贝壳研究院，9 月百城首套房贷利率平均为 3.9%，环比
持平，同比下降 25bp；二套房贷利率平均为 4.57%，环比下降 24bp，同比下降 34bp。银行平均放款周期 20 天，较
上月缩短 1 天，维持高速放款水平。二套房贷利率下降幅度分城市能级看, 一线城市下降 8bp 至 4.95%；二线城市下
降 26bp 至 4.55%；三四线城市首套房贷利率下降 25bp 至 4.55%。8 月 31 日，央行发布新政：首套房贷利率下限维
持 LPR-20BP 不变，二套利率下限调整为 LPR+20BP，目前政策落地已初见成效，一线城市中广州首二套房贷利率
分别降至 4.1%、4.5%，起到带头作用。当前仍有部分城市二套房贷利率高于政策下限，仍具备下降空间，预计后续
有望跟进政策下调房贷利率，百城房贷利率有望继续下降。
当前一线城市广州率先明确下调首付比例及房贷利率，并放开远郊限购，二线城市取消限购等系列政策正加速落
地。若要维持复苏态势，使房地产市场平稳发展，预计后续全国范围内更多城市包括一线城市远郊区域有望全面解除
限制性政策。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国
际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞
争力的房产中介平台贝壳。
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
