加油站资产评估.pdf，这是一份不错的文件
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2022-06-24
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加油站资产评估
加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，
为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土
地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特
许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，
这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本
法。
一、收益还原法：
加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采
用以下两种方法：
1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情
况来推算加油站的客观收益；
2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成
本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机
器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：
加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价
值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来
经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额
收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收
益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收
益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率
收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的 35% 。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：
加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修
正法测算其宗地价格。
在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加
气站，位于一级地段的加油站按 1200 万元/个、加气站按 300 万元/个计收，加油加气混合
站按 1500 万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分
别为一级地段地价的 9、8、7、6 折计，出让年限为 20 年。
加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。公式：房产价值=房产
重置价×成新率。
笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。
估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估
一、项目概况：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约
1 分种车程，距盐田港约 5 分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、
公交车等车流量日益增大，地理位置优越。
根据营业执照(注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准证
书(油零售证书第×××号)确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，
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