2017土地估价实务：土地收购价格评估的关键考试题.pdf

土地估价实务涉及众多关键知识点，对于土地收购价格评估，首先要理解土地估价的基本概念，它是根据土地的经济价值、用途、地理位置、供求关系等因素，科学地确定土地的价格。这通常涉及到以下几个方面： 1. **土地功能**：商业银行是唯一具有存款创造功能的金融机构，因为它们可以通过贷款和存款的循环来扩大货币供应。 2. **土地供应潜力**：收集的资料如区域耕地面积和人口密度可以反映区域土地供应潜力，用于评估未来城镇用地的需求和可能的供应能力。 3. **地价计算**：通过比较不同地块的楼面地价和建筑容积率，可以估算出两宗地的总价。例如，如果甲宗地的楼面地价高，但容积率低，那么总价可能小于乙宗地。 4. **土地用益物权**：根据《物权法》，土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、地役权和宅基地使用权，这些权利赋予了持有者对土地的特定使用权益。 5. **土地利用规划**：通常，土地利用总体规划的目标年会比基期年晚10-15年，因此，以2000年为基期，目标年可能是2015或2020年。 6. **企业所得税**：国家重点扶持的高新技术企业享受15%的优惠税率，这是为了鼓励科技创新。 7. **同一供需圈**：指的是与待估宗地有替代关系，对其价格产生显著影响的土地所在区域。 8. **居住区用地规模**：合理的居住区用地规模通常在50~100公顷之间，这与居住区的功能和人口密度有关。 9. **营业税计算**：房地产公司在销售物业时，应根据销售额计算并缴纳营业税，即使部分款项未支付，也应基于全额计算。 10. **工程结算**：建设单位进行财务总结，确定建筑工程实际投资额，应以工程结算为依据。 11. **评估技术路线**：在租金活跃的地区，可能会采用租金剥离法来评估房地产价值。 12. **测绘精度**：全野外采集数据的点位相对误差不应超过±0.10米。 13. **城市规划区**：城市总体规划划定城市规划区的具体范围。 14. **界址点标号**：界址点标号通常包括编号区代码、类别代码和宗地编号。 15. **建筑物折旧**：用直线法计算的总折旧额，考虑到耐用年限、重置单价、残值率和已使用年限。 16. **房地产开发特点**：周期长、风险大、投资多是房地产开发的特点，而利润低不是。 17. **土地利用规划的作用**：土地利用规划对经济社会可持续发展、城乡建设、土地资源配置和土地管理都有重要作用。 18. **区级公共设施服务半径**：通常在500~1000米范围内。 19. **土地估价**：土地估价要考虑土地的权利状况、市场资料、规划影响等因素。 20. **跨国经济流动**：税收可能阻碍跨国资本的自由流动。 21. **城市布局**：城市布局主要分为集中式和分散式两种形式。 这些知识点构成了土地估价实务中的核心内容，理解和掌握这些要点对于进行土地收购价格评估至关重要。