【地产债系列思考之八：59城楼市景气度小手册】是国泰君安证券发布的行业分析报告，主要探讨了中国房地产市场在“一城一策”政策背景下的城市景气度差异及其对房企信用资质的影响。报告强调了在新的政策环境下，房地产市场的波动将由总量型转向结构性，不同城市之间的地产景气周期将不再同步。
“一城一策”政策意味着各地可以根据自身情况制定房地产调控政策，这导致了城市间房地产市场发展节奏的显著分化。以往，全国性的总量政策会引发房价、销售和投资的周期性波动，而现在，这些波动将趋于平缓，取而代之的是城市间的差异化表现。因此，研究开发商在各城市的土地布局以及对应城市的地产景气度，对于评估房企的信用风险至关重要。
报告提出了衡量城市地产景气度的两个维度：短期景气度和长期景气度。短期景气度关注市场供需关系，包括库存去化周期和土地溢价率；长期景气度则涉及人口结构、经济增长等因素，如居民构成、年龄结构、城市化水平、城市规模和居民购买力。通过对59个代表性城市的这些指标进行加权汇总，可以得出城市景气度的排名和修正后的新城市能级。
在城市地产景气度排行中，一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、西安、重庆、武汉、成都等强二线城市表现突出。然而，大连、长春、厦门等二线城市和中山、芜湖、台州等三四线城市在景气度上也表现出不俗的实力，显示了城市间景气度的多样化。
从房企的角度来看，大型房企由于布局更为分散，通常能在风险抵御能力上优于小型房企。这些大中型企业要么广泛布局，要么集中在高景气度的一二线或强三线城市，从而保持较高的拿地质量。相反，小型房企特别是区域型房企，往往集中于本土市场，若所侧重的区域地产景气度下滑，可能会面临去化和回款的压力。
报告还提供了相关债券研究团队的联系方式，以及近期其他专题研究的报告标题，涵盖了安徽省城投、利率市场化改革和文旅类城投等多个主题。
这份报告深入剖析了“一城一策”政策对房地产市场的影响，提醒投资者在评估房企信用资质时需重视城市级别的差异，以及房企的土地策略对业绩的潜在影响。
