财税实务：莫以会计处理的数据来判断房开企业预计毛利率的计算基数.pdf
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2022-11-28
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莫以会计处理的数据来判断房开企业预计毛利率的计算基数
自 2016 年 5 月 1 日房地产业营改增以来，我们的企业就面临着一个现实的问题，
即收入基数如何确定的问题，因为这个增值税呢，是价外税，所以理所当然的就
是分立为“不含税收入”和“增值税”，如果是有免税的项目，要不要分，这儿
先不折腾考虑了。本来呢，这个逻辑挺清楚的，结果后来出来一个增值税，大家
就有点自乱阵角了，小编且带大家来看看这个事儿。
一是销售现房，这个问题，小编在想：
(1) 收入达成，基本上所得税的收入也实现了(根据收款约定)，增值税呢也是
依照收款的约定，会计上是将同步拆分收入的增值税，并以不含税收入体现利润
表的收入，这个理解大家可以看看先。
(2) 土地增值税的收入，依照财税[2016]43 号文件规定：土地增值税纳税人
转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
这是主要的涉税税种计算方式，小编在想，现房多是不存在所得税的预计毛利
率计算所得，以及土地增值税的预缴问题，所以这个情形相对好统一一些。
二是预售期房，这个就是容易产生问题了，因为这也是我们议题当中关注的问
题。
(1) 土地增值税预征，我们先来看看规定吧，这个财税部门是明确了的，《国
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