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房地产行业7月投资策略暨中报前瞻:优选“低估值+双增长”品种-0716-国信证券-14页.pdf
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行业研究
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证券研究报告—深度报告
房地产
[Table_IndustryInfo]
房地产 2019 年 7 月投资策略暨
中报前瞻
超配
(维持评级)
2019 年 07 月 16 日
一年该行业与沪深 300 走势比较
行业投资策略
优选“低估值+双增长”品种
5 月投资组合回顾及 7 月组合推荐
国信房地产区瑞明团队在上期策略《楼市升温,政策两难》重点推荐金地集团、
保利地产及阳光城,金地、保利均跑赢大盘。7 月组合为金地集团(显著受益于
一二线楼市边际改善)、保利地产(住宅开发央企龙头,低估值+双增长)、 荣盛发
展(低估值+双增长)。
行业动态跟踪
六月以来楼市热度略有降温,根据中国指数研究院数据,一线城市新房、二手房
成交环比回落,部分二线热门城市新房成交亦环比回落,土地市场亦有所降温,
溢价率延续下滑,统计局披露的 6 月数据亦出现不同程度的回落。六月以来政策
趋严信号明显,房企融资收紧尤甚:1)银保监会发布 23 号文,明确了整治违规
向房企“输血”的乱象;2)银保监会主席郭树清表示“房地产业过度融资,不仅挤占
其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为”;3)银保监会针对部分
房地产信托业务增速过快的信托公司开展了约谈警示;4)国家发改委发布通知明
确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务……。
公司动态跟踪
截至 7 月 15 日,根据房地产板块已发布业绩预告的 32 家公司,预增或扭亏 16
家,占已发布业绩预告公司 50%。其中增幅超过 500%以上的 2 家、增幅位于
100%-500%的 5 家、增幅位于 30%-100%有 5 家。销售方面,多数二线龙头房企
受益于布局城市楼市回暖,表现优异,2019 年上半年销售保持高增长。
板块表现及估值变化
我们从 4 月以来偏谨慎的观点继续得到印证:自上期策略(5 月策略)发布至今,
申万房地产指数跌幅 0.1%,跑输沪深 300 达 5 个百分点,在 28 个行业中排第 18
名。当前板块动态 PE 处在近五年第二低位,仅比 2018 年 10 月 18 日市场最悲
观时的 6.6 倍高出 10%。
投资建议及行业评级
维持中期策略《求“稳”是主基调》的观点:预计下半年地产股整体走势波动不大,
符合“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”
的品种或会相对强势。7 月组合如前述,其他推荐品种见正文。
风险
市场的风险及研究框架的风险。
重点公司盈利预测及投资评级
公司
公司
投资
昨收盘
总市值
EPS
PE
代码
名称
评级
(元)
(百万元)
2019E
2020E
2019E
2020E
002146
荣盛发展
买入
9.15
39,785
2.20
2.70
4.2
3.4
600383
金地集团
买入
12.71
57,380
2.15
2.52
5.9
5.0
600048
保利地产
买入
13.35
158,815
1.90
2.28
7.0
5.9
资料来源:Wind、国信证券经济研究所预测
相关研究报告:
《地产 A 股 2019
年下半年投资策略:求
“稳”
是主基调》 ——2019-06-24
《房地产行业专题-地产 A 股 2018 年报、2019
年 1 季 报总 结 : 业 绩 增 长 , 质 量 提 升 》
——2019-05-12
《房地产 2019 年 5
月投资策略:楼市升温,
政策两难》 ——2019-05-09
《房地产行业 2019 年 4
月投资策略:
“
政策改
善”转向“基本面回暖”》 ——2019-04-08
《房地产 2019 年 3
月投资策略:积极把握春
耕行情》 ——2019-03-07
证券分析师:区瑞明
电话:
0755-82130678
E-MAIL: ourm@guosen.com.cn
证券投资咨询执业资格证书编码:S0980510120051
独立性声明:
作者保证报告所采用的数据均来自合规渠
道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合
理判断并得出结论,力求客观、公正,其结
论不受其它任何第三方的授意、影响,特此
声明
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
J/18 S/18 N/18 J/19 M/19 M/19
房地产 沪深300
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内容目录
5 月投资组合回顾及 7 月组合推荐 ............................................................................... 3
行业动态跟踪 ............................................................................................................... 3
一、二线楼市热度略有降温 ................................................................................. 3
土地市场略有降温 ............................................................................................... 4
统计局数据呈温和回落态势 ................................................................................. 4
政策信号明显趋严 ............................................................................................... 6
按揭利率略微抬升 ............................................................................................... 7
公司动态跟踪 ............................................................................................................... 7
中报业绩预告、快报跟踪 ..................................................................................... 8
房企上半年销售情况跟踪 ..................................................................................... 9
板块表现及估值变化 .................................................................................................. 10
投资建议及行业评级 .................................................................................................. 11
风险 ........................................................................................................................... 11
国信证券投资评级 ...................................................................................................... 13
分析师承诺 ................................................................................................................ 13
风险提示 .................................................................................................................... 13
证券投资咨询业务的说明 ........................................................................................... 13
图表目录
图 1:6 月一线城市新房销售增速 ................................................................................ 3
图 2:6 月部分一线城市二手房销售增速 ..................................................................... 3
图 3:6 月部分二线城市新房销售增速 ......................................................................... 4
图 4:百城土地流拍情况 .............................................................................................. 4
图 5:百城土地溢价率情况 .......................................................................................... 4
图 6:商品房销售面积累计同比增速 ............................................................................ 5
图 7:商品房销售额累计同比增速 ............................................................................... 5
图 8:房屋新开工面积累计同比增速 ............................................................................ 5
图 9:房屋施工面积同比增速 ...................................................................................... 5
图 10:房地产投资累计同比增速 ................................................................................. 5
图 11:房企开发资金累计同比增速 ............................................................................. 6
图 12:个人按揭与定金及预收款累计同比增速 ........................................................... 6
图 13:二套房购房贷款利率自 2018 年 10 月起首次有所回升 ..................................... 7
图 14:2019 年上半年 TOP3、TOP15、TOP50 房企销售增速变化情况 ..................... 9
图 15:2019 年 5 月 9 日至 7 月 15 日部分优势地产股涨幅 ....................................... 10
图 16:2019 年 5 月 9 日至 7 月 15 日各行业板块涨幅 .............................................. 10
图 17:近几年地产股 PE 变化 ................................................................................... 11
表 1:2019 年中报业绩预告一览 ................................................................................. 8
表 2:2019 年上半年 TOP30 房企销售情况 ................................................................. 9
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5 月投资组合回顾及 7 月组合推荐
我们在上期策略《楼市升温,政策两难》重点推荐的金地集团、保利地产、阳
光城涨幅分别为 9.7%、8.5%、-1.2%,其中金地集团、保利地产分别跑赢沪深
300 达 4.5、3.4 个百分点,跑赢申万房地产指数达 9.8、8.7 个百分点(5 月 9
日至 7 月 15 日)。
2019 年 7 月的推荐组合为金地集团、保利地产、中南建设。
金地集团:显著受益于一、二线楼市边际改善销售实现大幅增长,成本优势突
出,静态股息率高,根据 7 月 15 日收盘价计算,2018 年静态股息率达 4.7%;
保利地产:住宅开发央企龙头,品牌影响力突出,深耕一、二线,销售保持持
续稳定增长,战略积极,2020 年目标进入行业前三;
荣盛发展:估值低廉,2019 年动态 PE 仅 4.2 倍,已充分反映悲观预期;区域边
际改善,公司城市地产持续增长,康旅业羽翼渐成,产业新城形成规模,新兴产业
亮点纷呈,“3+X”战略持续推进,“创想计划”跟投机制亦将促进增长。
行业动态跟踪
一、二线楼市热度略有降温
一线城市新房、二手房成交环比有所回落
根据中国指数研究院数据,2019 年 6 月,一线城市总体新房成交面积环比下降
6%,同比上升 19%,分城市来看,北京新房成交面积环比下降 31%,同比上
升 46%;深圳新房成交面积环比下降 12%,同比上升 37%;上海新房成交面
积环比上升 8%,同比上升 16%;广州新房成交面积环比上升 11%,同比基本
持平。
二手房方面,北京二手房成交面积环比下降 15%,同比下降 23%;深圳二手房
成交面积环比下降 21%,同比下降 4%;上海二手房成交面积环比下降 5%,同
比上升 40%
图 1:6 月一线城市新房销售增速
图 2:6 月部分一线城市二手房销售增速
资料来源: 中国指数研究院、国信证券经济研究所整理
资料来源: 中国指数研究院、国信证券经济研究所整理
部分二线热门城市新房成交环比有所回落
根据中国指数研究院数据,部分二线热门城市新房成交环比、同比增速亦有回
落,其中,杭州新房成交面积环比上升 4%,同比下降 35%;南京新房成交面
积环比上升 3%,同比下降 22%;成都新房成交面积环比下降 1%,同比上升
17%;西安新房成交面积环比下降 25%,同比下降 10%;沈阳新房成交面积环
比下降 39%,同 比下降 21%;温州新房成交面积环比下降 15%,同 比下降 40%;
-6%
8%
-12%
-31%
11%
19%
16%
37%
46%
0%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
一线城市 上海 深圳 北京 广州
6月新房成交面积环比增速 6月新房成交面积同比增速
-15%
-21%
-5%
-23%
-4%
40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
北京 深圳 上海
6月二手房成交面积环比增速 6月二手房成交面积同比增速
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