### 房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究
#### 标题解析
本研究报告由国信证券发布，标题为“房地产行业2019年中报总结及全年业绩前瞻专题研究：增长是主基调”，表明该报告主要分析了2019年上半年中国房地产行业的财务表现，并对未来一年的发展趋势进行了展望。报告的核心观点是“增长是主基调”，暗示了房地产企业在2019年上半年取得了良好的业绩，并预计全年将继续保持增长态势。
#### 描述解析
描述部分重复了标题的信息，进一步强调了报告的主要内容和结论。通过描述我们可以了解到，这份研究报告不仅回顾了2019年上半年房地产行业的业绩情况，还对其全年的表现进行了预测。
#### 核心知识点
1. **中报业绩增长较好**
- 2019年上半年房地产企业的营业收入同比增长23%，归母净利润同比增长15%。
- 60%的房地产企业实现了归母净利润的正增长。
- 这一增长主要是由于2017年上半年销售的项目在2019年上半年结转收入，而那段时间行业处于量价齐升的状态，项目毛利率相对较高。
2. **2019年中报财务指标分析**
- **盈利能力整体略有提升**：
- 在131家上市公司中，50%的企业2019年上半年的ROE较2018年同期有所提升，53%的企业ROIC同比提升。
- 板块毛利率较去年同期增长1.6个百分点，净利率与去年同期基本持平。
- **负债水平上升，短期偿债能力稳定**：
- 截至2019年上半年末，板块净负债率为105%（含永续债），较2018年年末上升5.6个百分点。
- 剔除预收账款后的资产负债率为60%，较2018年末上升5.9个百分点。
- 货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2，与过去两年持平，表明板块短期偿债能力稳定。
- **少数股东权益占比提升**：
- 板块2019年上半年末少数股东权益比为26%，较去年同期提升2.1个百分点。
- 大约64%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。
3. **全年业绩增长有望**
- 预计全年业绩增长主要基于2017年销售的项目结转收入，这一期间行业处于量价齐升状态，项目毛利率较高。
- 根据已披露的研究预测，2019年上半年末预收款可以锁定2019年下半年wind一致预期营业收入的187%，在满足2019年wind一致预期营收后，剩余的预收账款仍能锁定2020年wind一致预期营收的45%。
4. **行业销售情况分析**
- 2019年1-8月，不同规模房企的销售额增速出现分化，其中第二梯队龙头房企如世茂房地产、招商蛇口、金地集团、阳光城等表现优异，销售额增长分别为41%、34%、33%、32%。
5. **地产股的投资价值**
- 板块动态PE处在近五年第二低位，市场对板块的担忧已在股价中有所反映，风险有所释放。
- “全面降准”等货币政策利好出台，优势地产股或将反弹，具备长期配置价值。
6. **风险提示**
- 报告中提到了市场的风险和研究框架的风险，需要投资者谨慎考虑。
这份研究报告全面分析了2019年上半年中国房地产行业的业绩表现，并对未来一年的发展趋势进行了展望。报告认为，尽管面临一定的挑战，但行业整体呈现出稳健增长的趋势，尤其是优势地产股具有较好的投资潜力。
