房地产开发行业竣工之谜：微观层面的解释和估算--国盛证券-页.pdf

标题“房地产开发行业竣工之谜：微观层面的解释和估算”涉及到的核心知识点主要是房地产开发行业的市场动态和趋势分析，尤其是对于竣工面积增速负增长的微观层面原因及其未来走向的预测。由于竣工面积增速的负增长已持续22个月，这引发了行业内部的关注和研究。研究内容包括分析竣工增速持续为负的原因、对建安投资作为销售-竣工过程重要中间指标的讨论、预计竣工增速转正的时间点，以及相关的投资建议和风险提示。 描述中提到的关键信息包括了几个主要因素：三四线城市预售条件对竣工增速的影响、销售结构变化、以及房企追求快速周转的策略。这三点因素是导致竣工面积增速持续低迷的主要原因。此外，建安投资数据作为重要中间指标，被用来预测竣工面积增速的走势。报告还给出了投资建议和风险提示，并且预测了竣工面积增速转正的时间点和高点。 1. 竣工之谜的微观解释：三大因素致竣工增速持续低迷 1.1 竣工数据靠谱吗？ 在报告中，分析师对竣工面积增速这一数据的准确性和可靠性进行了探讨，提出竣工面积增速作为关键指标，其背后的经济意义以及可能存在的统计偏差。 1.2 行业变迁之下，部分指标先导意义减弱 分析师讨论了行业变迁导致的各开发投资分项比例变化，新开工指标的先导意义下降，以及施工面积填报标准复杂化等问题。在这些变化中，销售面积虽为较好的指标，但缺乏中间指标来准确预测竣工面积增速。 1.3 竣工增速为何持续为负？三大原因拉长销售-竣工时滞 分析师详细解释了三大原因导致竣工增速持续为负的具体机制。首先是三四线城市销售面积占比提升，预售条件宽松导致销售到竣工的时间延长；其次是销售结构变化，销售高峰部分源自库存消化而非未来竣工；最后是房企追求快周转战略，从而使得销售与竣工之间存在时滞。 2. 建安投资是销售-竣工过程的重要中间指标 2.1 为何选用建安投资？ 通过逻辑和数据的双重分析，建安投资被选为预测销售到竣工过程的重要中间指标。这是因为竣工必须经过施工阶段，而施工则与建安投资直接相关。 2.2 预计增速转正点在2020Q3，高点在2021Q4，最高增速约15% 根据建安投资的数据，分析师预测了竣工增速转正的时间点、高点以及可能达到的最大增速。 3. 投资建议 报告根据行业分析给出投资建议，建议关注那些竣工计划增速较高、业绩释放稳健、销售增速稳定的房企，并列举了一些具体的股票代码和名称。 风险提示部分对可能影响竣工面积增速的因素进行了提示，强调了建筑工程投资上行不持续或竣工面积与销售和施工投资关系发生本质变化的潜在风险。 在图表目录部分，报告还提供了一些数据图表，这些图表提供了房地产相关数据的填报方式、开发投资各分项占比变化、平均地价涨幅等信息，通过可视化的方式辅助对数据的解释和分析。 结合上述内容，可以看出这份证券研究报告深入分析了房地产行业竣工面积增速持续为负的现象，从微观角度解释了背后的经济逻辑，并提供了相应的数据支持和预测结果。报告还提出了基于分析的投资策略和风险提示，以帮助投资者更好地理解和应对市场动态。