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济南南丰领东国际新城80万方大盘项目策划定位报告(终)152页.doc
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济南南丰领东国际新城80万方大盘项目策划定位报告(终)152页.doc
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.
目 录
前 言..........................................................................................................................................................3
1、项目自身分析.......................................................................................................................... ...........4
1.1 项目区域形象分析.........................................................................................................................4
1.1.1 项目区域在##市的位置及城市形象.....................................................................................4
1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象.................................................................................5
1.1.3 项目区域在##东部的位置和城市形象.................................................................................5
1.2 项目地块情况.................................................................................................................................6
1.3 S.W.O.T 矩阵分析法......................................................................................................................6
“SWOT”矩阵.......................................................................................................................................8
1.4 物业优势及劣势分析.....................................................................................................................9
1.4.1 Strength 优势分析...................................................................................................................9
1.4.2 Weakness 劣势分析...............................................................................................................12
1.5 物业机会及威胁分析...................................................................................................................14
1.5.1 Opportunity 机会分析...........................................................................................................14
1.5.2 Threat 威胁分析.....................................................................................................................16
1.6 各因素交叉分析...........................................................................................................................16
1.6.1 规避项目劣势的交叉分析....................................................................................................16
1.6.2 规避项目威胁的交叉分析....................................................................................................19
1.7 分析总结.......................................................................................................................................20
2.项目定位................................................................................................................................... ...........21
2.1 市场定位.......................................................................................................................................21
2.1.1 市场定位的决定因素............................................................................................................21
2.1.2 市场最终定位........................................................................................................................22
2.1.3 市场定位的支撑点................................................................................................................25
2.2 目标市场(客户)定位...............................................................................................................30
2.2.1 目标市场构成分析................................................................................................................30
2.2.2 目标市场需求特征分析........................................................................................................32
2.2.3 目标市场(客户)结论........................................................................................................34
2.3 形象定位.......................................................................................................................................36
2.3.1 形象诉求重点........................................................................................................................36
2.3.2 形象定位及支撑....................................................................................................................39
2.3.3 项目案名建议........................................................................................................................40
2.3.4 案名诠释................................................................................................................................41
2.4 价格定位.......................................................................................................................................44
2.4.1 定价原则................................................................................................................................44
2.4.2 定价方法................................................................................................................................45
2.4.3 定价策略................................................................................................................................48
2.4.4 最终价格定位........................................................................................................................48
3.项目规划设计建议................................................................................................................... ...........61
WORD. 1 / 162
.
3.1 整体规划思路...............................................................................................................................61
3.2 平面布局建议及原因...................................................................................................................61
3.2.1 整体规划布局........................................................................................................................61
3.2.2 住宅规划设计建议................................................................................................................65
3.2.3 公共建筑规划设计建议........................................................................................................66
3.2.4 交通组织及停车设施规划建议............................................................................................69
3.2.5 建筑类别配比........................................................................................................................74
3.3 建筑外观风格及园林建设建议...................................................................................................75
3.3.1 建筑外观的风格建议............................................................................................................75
3.3.2 小区园林建设建议................................................................................................................83
3.4 户型面积选择及组合建议...........................................................................................................97
3.4.1 户型设计配比........................................................................................................................98
3.4.2 户型设计特色建议..............................................................................................................102
3.4.3 户型结构面积......................................................................................................................109
3.4.4 优秀户型推荐......................................................................................................................110
3.4.5 地下室设置建议..................................................................................................................119
3.5 配套设施规划建议.....................................................................................................................119
3.5.1 楼宇配套设施建议..............................................................................................................119
3.5.2 项目公共建筑布局..............................................................................................................126
3.5.3 商业配套建议......................................................................................................................140
3.6 物业管理.....................................................................................................................................143
3.6.1 区域市场物业管理情况......................................................................................................143
3.6.2 物业管理建议......................................................................................................................145
3.6.3 物业管理服务内容建议......................................................................................................146
3.6.4 物业管理费建议..................................................................................................................148
3.7 项目智能化建议.........................................................................................................................150
3.7.1 住宅项目智能化建议..........................................................................................................150
3.7.2 写字楼及公寓智能化..........................................................................................................153
3.8 项目车位配置建议.....................................................................................................................156
3.8.1 产权车位与使用权车位比较..............................................................................................156
3.8.2 项目车位配比数量..............................................................................................................157
3.8.3 项目车位面积大小建议......................................................................................................159
3.9 项目整体开发策略.....................................................................................................................159
3.9.1 开发时序..............................................................................................................................159
3.9.2 项目各期开发量建议..........................................................................................................160
结 束 语.................................................................................................................................................162
WORD. 2 / 162
.
前 言
本报告是在市场研究及分析的基础上,结合本案的自身质素,
提出有针对性的项目定位,旨在通过整合营销,最大限度强化本案
的特有优势,消除或转化项目的现存劣势,规避项目的客观威胁,
从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力,并作为发展商及设计
公司优化项目综合质素的参考意见。
WORD. 3 / 162
.
1、项目自身分析
1.1 项目区域形象分析
1.1.1 项目区域在##市的位置及城市形象
1.1.1.1 项目区域在##市的位置
项目区域位于##市东南部,二环东路以东,属于东部新
城区域。项目附近的市政建设相对落后,配套设施不够完善 。
但项目区域距离城市繁华区较近,且 ##人素有“住东不住西”
的传统居住观念,项目区域位置和城市形象较西部和北部好
的多 ,是## 人 首选的居住区域,对项目的定位和后期宣传
推广会具有很大的利好作用。
1.1.1.2 项目区域在##市的城市形象
在##城市规划发展中, ##二环东路以东,太辛河以西
区域 为##的东部新城区。项目地处东部新城与主城区交 界
处,西部近邻以千##为首的南部旅游风景区,奠定了##人
对该区域良好的心理定位,符合“住南不住北,住东不住西”
居住习惯。
项目区域在##城市居住区域中凭借其良好的自然环境、
便捷 的交通和近城市繁华区域的 良好区位,成为 ## 的富人
居住区和最适宜居住的区域之一。
WORD. 4 / 162
.
1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象
经十路作为一条整合了交通功能、景观功能、城市经济
发展动脉等功能的分段多功能城市主干道,是一扇更新城市
环境、代表城市形象的对外窗口;更是一座整合城市功能、
提升城市价值的战略桥梁。
项目地处经十东路西端,西近二环东路,作为经十东路
的西 龙头地位,是外地从东面 进入 ##城 区的咽喉要道,既
是##对外的居住形象工程,也是引领东部新城居住潮流的
龙头工程。
1.1.3 项目区域在##东部的位置和城市形象
项目区域地处##东部新城,紧临经十东路和燕山立交、
东二环,东部近邻规划中的奥林匹克体育公园。
目前,正逢政府大力发展东部产业带和东部新城,项目
处于非常有利的历史时机,面临很好的发展机遇。项目本身
处于 ##规划中的东部新城区,西北部为繁华的城市 核心,
周边为千##、浆水泉等旅游风景区。
项目在经十路的东部龙头位置,处于政府大规模的规划
发展 区域,在## 经济飞速发展的大好形势下,项目区域近
揽城市繁华,坐拥良好的自然环境,是 ##人最为 倾向的居
家区域之一。
WORD. 5 / 162
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