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洛阳市某项目市场定位核心策划报告.doc
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洛阳市某项目市场定位核心策划报告.doc
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.
市场定位核心策划
目 录
市场定位前言…………………………… ………………………………………………………………………………………………………4
定位策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………5
定位推导……………………………………………………………………………………………………………………………………………5
定位原则……………………………………………………………………………………………………………………………………………7
项目总体 ……………………………………………………………………………………………………………………………………8
项目概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………9
技术资料……………………………………… …………………………………………………………………………………………………9
地块资源…………… ………………………………………………………………………………………………………………………………10
周边配套……………………………………………………………………………………………………………………………………………17
交通条件……………………………………………………………………………………………………………………………………………19
街区功能…………… ……………………………………………………………………………………………………………………………19
项目综合定 ……………………………………………………………………………………………………………………………37
产品定位…………………………………………………………38
专注.
.
一、 市场定位前言
本报告志在了解研究
##
市房地产市场现状,预测未来发展趋势,由市场反映的讯息定位本项目。
(一)定位策略
本次市场调研深入了解了
##
市场环境,根据市场制定合适的,差异化优化产品,填补市场空白。
(
二)定位推导思路
1
、项目的目标市场定位
了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布,以之寻找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体,并通过对这个群体的描述,为项目基
础定位提供依据。
2
、建筑产品定位
通过对该项目所处环境的宏观、微观调研,了解和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素,并辅以
对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究,为本项目产品的建筑定位提供依据。
3
、项目营销推广的主题定位
调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的企业品牌、品牌(项目的命名)、信息传播内容和手段等并研究其优劣势,为项目销售推
广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。
4
、项目的销售价格定位
通过对该项目所在社区的商品房发展趋势,市场现状的调查,周边项目的产品品质及价格,对消费心理,购买行为的影响程度,为本项目的价
格定位以及营销组合提供依据。
5
、项目的市场营销策略定位
通过对该项目所在社区的宏观市场调研,政策法规调研,购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研,研究周边项目和
本项目的优、劣势及周边项目的营销策略,为项目营销决策提供依据。
专注.
.
6
、推广通路定位
了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次,了解他们对媒体——广告的心理反映。明确广告定位,寻找最佳广告诉求和信息(软广告及硬
广告)传播方式,进行有效的广告定位及媒体组合。
(三)定位基本原则:
1、从消费者的心理谋求定位,而不是以开发或销售者的立场来确定;
2、针对特定目标市场,而非整个市场;
3、充分考虑市场风险和市场潜力,以及发展商资金压力;
4、结合本项目区位特点,充分发挥区位环境优势;
5、走自己的路,走别人尚未走或不能走的路,寻求差异化的产品,创造出##市的样板品牌。
二、项目总体评价
(一)项目概况
项目位于
##
市涧西区,中州西路一拖体育馆西侧,属于
##
市老的工业区中心。项目周遍以厂矿、厂矿家属区为主,商业配套设施不齐全
以小型生活商业和机械配件为主,交通十分便利。但属于房地产不发达区域。
(二)技术资料
项目总占地面积:
3200
多平方米
;
总建筑面积:约
10000
平方米
;
容积率:约
3.1
;
(三)地块资源
项目地现为一拖物业公司车队修理站,东临一拖体育馆,南面紧邻
##
贯穿东西的主干道中州西路果菜批发市场,西面是一拖家属区,北临
专注.
.
大明渠(暗渠,表面将来绿化),项目地自然资源较为贫乏,商业氛围几乎没有。目前,它现在展示在人们面前的是较为嘈杂之地。
1
、周围环境景观
A
、东面,一拖体育馆。
B
、南面,中州西路
C
、西面,一拖体育馆
D
、北面,大明渠(暗渠)
环境景观综述:地块缺少良好的自然景观,景观资源评判几乎为零,但体育设施丰富。
2
、污染状况
A
、工业污染:该地块处于
##
工业区,周边厂矿企业较多,形成一定的工业性污染。
B
、空气污染:项目所在地周遍以厂矿家属区为主,北面的污水渠(大明渠)现已改造成暗渠,规划为绿化地,故无污染项目地空气质量的源头。
C
、噪音污染:地块的东面虽然紧邻中州西路,但作为城市的主干到道,禁止大型货车上路,另外也无其他方面的噪音,相对较安静,对本项
目影响不大。
3
、社会治安状况
由于周遍全部为一拖家属区,故社会治安环境相对不太复杂,环境较好 。
4
、卫生状况
项目地周边的总体卫生状况较好
(四)周边配套
1
、项目所在区域居民家庭数量及人口总数
据不完全统计,截止至
2002
年年末,涧西区人口约
42.8
万,人口密度
1937
人
/
平方公里,多为几个大厂的职工、家属。
2
、居民习惯的日常购物场所
专注.
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xxiang85
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