房地产开发工作程序.docx

房地产开发是一个复杂的过程，涉及到多个步骤和法规，涵盖了公司设立、项目立项、规划设计、土地使用权获取和拆迁安置等环节。以下是对这些步骤的详细解析： 设立房地产开发公司是整个流程的基础。对于内资公司，需进行公司设立准备、申请资质审批、企业名称预先批准、工商注册登记和税务登记等步骤。而外资公司则需额外申请项目发起书的批准，进行企业名称登记，提交合资或合作条约、章程，并申领外商投资企业批准证书。在设立阶段，公司需要支付企业法人开业、变动登记费、年度查验费以及补、换、领证照费等费用。 接下来，房地产开发项目的立项和可行性研究至关重要。开发商需要选定项目，签署意向书，初步确定开发方案，并向相关部门申报项目发起书和可行性研究报告。这个阶段会产生可行性研究费、建设工程规划许可证执照费等支出。 在项目规划设计和市政配套阶段，开发商需要申报选址定点，获取规划设计条件，委托设计方案，通过人防、消防审核，并落实环保措施。同时，还需进行工程勘察、设计，申报市政配套方案。此阶段涉及的费用包括工程勘察（测量）费、工程设计费、临时用地费等。 土地使用权的取得是房地产开发的关键环节。通过国有土地使用权的出让或划拨，或者征用集体土地，开发商需办理一系列审批手续，如签订用地协议、赔偿安置方案、缴纳相关税费，如地价款、资金占用费、土地使用费等。在这一阶段，开发商还可能面临土地闲置费、城镇土地使用税等支出。 拆迁安置阶段涉及房屋拆迁、签订赔偿协议、办理户口冻结、制定安置方案等。开发商需支付房屋拆迁赔偿费、搬迁补贴费、临时安置补贴费等多项费用，确保居民的合法权益得到保障。同时，还要处理可能出现的拆迁纠纷，确保项目顺利进行。 房地产开发是一项技术密集且法规严谨的工作，涉及到诸多法律程序和经济成本，要求开发商具备扎实的专业知识和良好的协调管理能力。每个步骤都需要遵循严格的法规，支付相应的费用，以确保项目的合法性与可行性。