20210718-华泰证券-华联控股-000036-坐拥湾区禀赋，转型指日可待.pdf

华联控股（000036CH）的行业背景与其转型潜力 华联控股位于中国内地，是一家涉及房地产开发及自持经营业务的公司。作为一家房地产开发商，华联控股在其主业上拥有丰富的经验，特别是在深圳地区，该公司在城市更新项目方面颇具建树。以下为华联控股的相关知识点： 存量资产价值与转型 华联控股拥有大量的存量资产，这在公司的财务报表中有所体现。公司截至2020年末的现金及银行理财产品总额为50.5亿元，足以覆盖其20.1亿元的有息负债，显示出其存量资产价值优渥，并且内在价值有所保障。公司的转型预期将依赖于存量资产的开发价值，以及其在城市更新、旧改项目中的操作能力。 深圳旧改项目与价值释放 深圳作为粤港澳大湾区的核心城市之一，拥有大量的旧改项目。华联控股在旧改方面拥有丰富的经验，其主要的深圳南山A区城市更新项目预计可售货值约为161亿元，受益于深圳旧改政策，未来规划的进一步优化将为公司带来更大的价值释放空间。 自持物业与重估价值 华联控股不仅涉及地产开发，还拥有一定规模的自持物业。公司自持物业面积达到19.41万平方米，根据重估价值可达61亿元人民币，这也是公司内在价值的重要部分。物业资产的重估价值与未来潜在的租金收入，都是推动公司长期价值增长的关键因素。 恒裕系与股权重组 华联控股的控股股东层面股权重组是公司未来发展的重要变数。恒裕系介入控股股东华联集团的股权转让纠纷后，有望成为新的控股股东，这将为华联控股带来更多发展可能。恒裕集团在地产开发、商业运营、城市更新等领域有着丰富的经验，其能够为华联控股提供更加多元化的业务支持和资源，特别是恒裕在深圳拥有的丰富旧改资源，预计将助力华联控股在地产行业的进一步发展。 转型风险与市场预期 尽管华联控股有其转型的潜力与机会，但也面临一些风险。这些风险包括控股股东股权变动的不确定性、存量项目去化风险、转型风险，以及旧改项目本身的不确定性。投资者在考虑投资华联控股时，应全面评估这些风险因素。 投资评级与目标价 华泰证券给予华联控股的首次覆盖投资评级为“增持”，目标价为5.47元人民币。考虑到公司NAV达到128亿元人民币，并且受惠于恒裕系的积极影响，华泰证券认为公司合理2021年PE为15.8倍，对应的合理价值为81.22亿元人民币。 总结 华联控股作为一家立足深圳的房地产开发商，其存量资产的价值和深圳地区丰富的旧改项目提供了显著的转型潜力。公司通过自持物业的重估价值和存量资产的开发价值，以及控股股东层面的股权重组为转型铺路。尽管存在多重风险，华泰证券的分析师团队依然给出了积极的评价和明确的目标价。投资者在考虑投资华联控股时，需要密切关注公司的转型进展、控股股东层面的股权变动情况，以及旧改项目的进展，这些因素都将直接影响公司的未来表现。