【知识点解析】
1. **土地增值税**:土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。这里的试题涉及到土地估价师的专业知识,包括如何计算土地增值税、理解相关税率和扣除项目等。
2. **货币汇率**:试题中的"6个月远期美元"涉及到了汇率的远期市场,升水和贴水是汇率变动的表现,表示未来交割时的汇率相对于即期汇率的升跌幅度。
3. **土地分等**:土地分等是对土地质量的分级,包括区域基础设施、城镇区位、土地供应潜力等因素的评估,是土地估价的重要依据。
4. **农用地基准地块**:这是指在评估农用地价值时作为参照的标准地块,其数量要求是为了确保评估的公正性和准确性。
5. **年金**:年金是一种定期支付的现金流,可以分为确定年金、风险年金、定期年金、永续年金和不定期年金,每种类型在财务规划和保险领域都有不同的应用。
6. **土地有偿使用费**:这是政府对新增建设用地收取的费用,主要用于耕地保护和开发。
7. **统计指标**:文中提到的统计指标包括结构相对指标、总体单位总量指标和总体标志总量指标,这些都是数据分析的基础工具。
8. **容积率与建筑密度**:容积率是建筑物总建筑面积与地块面积的比率,建筑密度则是建筑物占地面积与地块面积的比率,两者在城市规划中互相影响,通常呈反比关系。
9. **财务费用**:财务费用包括借款利息、手续费等,但资本化的借款辅助费用不计入当期财务费用,而是资本化到长期资产成本中。
10. **土地补偿费**:这是征收土地时对农民的补偿,通常是基于被征收前3年平均年产值的一定倍数。
11. **城市构成**:城市由自然环境和人文环境共同组成,其中自然环境可以通过人类活动进行改造。
12. **土地复垦**:破坏的土地应由责任方负责复垦,复垦的土地优先用于农业生产。
13. **国家筹资信用**:主要形式包括国库券、建设债券、政府债券和公债,这些都是政府筹集资金的方式。
14. **土地供给**:土地供给包括自然供给和经济供给,其中经济供给随价格变化,而自然供给固定。
15. **综合还原率**:建筑物和土地的还原率结合计算得出综合还原率,用于估价整体物业的价值。
16. **年平均增长速度**:通过分析历年城镇住宅竣工面积,可以计算出年平均增长速度,以了解发展趋势。
17. **所得税**:主要包括企业所得税和个人所得税,是政府财政收入的主要来源之一。
18. **土地估价方法**:在土地市场不发达的情况下,通常依赖级差地租理论和成本法进行估价,并通过市场交易资料进行验证。
19. **工业区位理论**:考虑运输、劳动力和集聚等因素,可以分析工业用地之间的价格差异。
20. **地价分类**:根据土地权利、管理手段、形成方式或表示方法,地价可被划分为不同的类型。
21. **土地价格评估**:通过计算年收益和还原率,可以估计土地的总价格。
22. **建筑工程定额**:直接费定额、间接费定额和材料消耗定额是建筑工程成本估算的依据。
23. **工程拨款依据**:通常以工程预算作为发放建筑工程拨款的依据,确保资金的合理使用。
24. **规划数据审批**:土地估价时应使用已获正式批准的规划数据,以确保估价的合法性。
这些知识点涵盖了土地估价、财务管理、城市规划、统计分析等多个方面,是软件开发领域之外的跨学科知识。对于土地估价师而言,理解和掌握这些内容是其专业技能的重要组成部分。