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房地产经纪行业专题研究:热销引领弹性,龙头构筑壁垒-0313-中信证券-18页.pdf
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热销引领弹性,龙头构筑壁垒
房地产经纪行业专题研究|2019.3.13
中信证券研究部
核心观点
陈聪
首席基地产业分析
师
S1010510120047
张全国
地产分析师
S1010517050001
存量房经纪公司经过两年的低潮,终于见到了核心城市存量房市场复苏的曙光。
与此同时,龙头企业业已构筑了不低的壁垒。
▍房地产经纪行业:规模提升,内容丰富。我们保守测算,中国二手房经纪行业
的佣金规模约为 630 亿元。长租公寓成为房地产经纪重要的经营内容,房地产
经纪企业数万经纪人扎根社区,房源获取、出租的成本低,能够有效快速拓展、
降低空置水平,提升潜在回报。新房分销是经纪行业重要业务突破口。另外,房
地产经纪行业的增值服务也值得关注。
▍行业格局和核心变量。房地产经纪行业的竞争激烈,但是行业特征好:1)从爱
屋吉屋、搜房网等互联网公司介入房地产经纪行业的结局看,房地产经纪行业线
下特征明显,很难被互联网“降维打击”;2)房地产经纪行业格局稳定,大城
市市场份额极为重要,头部公司的占比稳定,很难看到弯道超车企业。行业核心
变量中介费率有望保持稳定。
▍短期看,行业弹性比较明显。2016 年 3 月开始的重点城市的房地产调控政策周
期已经结束,我们预计在按揭利率下行,按揭投放额度稳定、房地产政策态度温
和的背景下,大城市二手房销量有望反弹。
▍关注 2019 年来高线城市二手房市场反弹带来的投资机会,关注行业龙头公司我
爱我家。我爱我家业务覆盖国内 16 个大型城市,拥有 55000 余名员工,3300
余家社区连锁门店,24 年新房代理服务经验,18 年二手房经纪服务经验,17
年房屋资产管理经验。相寓是中国规模最大的长租公寓之一。我们看好我爱我家
的经纪业务和长租公寓业务,但上市公司我爱我家业务构成更为复杂,存在不确
定性,当前暂我们不给予公司目标价格和投资评级。
▍风险因素:个别城市房地产政策带来的市场波动;长租业务不及预期的风险。
行业相关上市公司一览
代码
公司 市值 2017 年营业收入
2017 年净利润
人民币亿元 人民币亿元
人民币亿元
2048.HK
易居企业控股 151.6 46.3
3.5
000560.SZ
我爱我家 134.7 12.8
0.7
002285.SZ
世联行 122.6 81.5
10.0
002377.SZ
国创高新 49.6 25.6
0.4
SFUN.N
搜房网 44.7 29.0
1.4
0733.HK
合富辉煌 14.5 39.1
2.8
资料来源:Wind,注:股价为 2019 年 3 月 12 日收盘价
房地产行业
评级
强于大市(维持)
19819518/36139/20190313 13:20
房地产行业房地产经纪行业专题研究|2019.3.13
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目录
房地产经纪行业:规模提升,内容丰富 ............................................................................ 1
二手房买卖是房地产经纪行业的基本盘 ............................................................................ 1
长租公寓成为房地产经纪重要的经营内容 ......................................................................... 3
新房分销是经纪行业重要业务突破口 ................................................................................ 4
房地产经纪行业的增值服务............................................................................................... 5
行业格局和核心变量 ......................................................................................................... 6
房地产经纪行业的线下特征明显,很难被颠覆.................................................................. 6
房地产经纪行业格局稳定 .................................................................................................. 7
中介费率有望保持稳定 ...................................................................................................... 9
短期看,行业弹性比较明显 .............................................................................................. 9
重点城市房地产政策见底,二手房销量有望反弹 .............................................................. 9
关注行业龙头成长 ........................................................................................................... 12
我爱我家:A 股上市房地产经纪龙头 .............................................................................. 12
风险因素 ......................................................................................................................... 13
个别城市房地产政策带来的市场波动 .............................................................................. 13
长租业务不及预期的风险 ................................................................................................ 13
19819518/36139/20190313 13:20
房地产行业房地产经纪行业专题研究|2019.3.13
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插图目录
图 1:中国房地产行业的三级市场 .................................................................................... 1
图 2:全国二手房成交量 ................................................................................................... 2
图 3:全国二手房成交额 ................................................................................................... 2
图 4:北京和上海的二手房交易中中介成交占比 ............................................................... 2
图 5:我爱我家二手房买卖业务的佣金率 ......................................................................... 2
图 6:美国住房交易总成屋占比接近 90%......................................................................... 2
图 7:中国城市人均住宅建筑面积持续增长 ...................................................................... 2
图 8:中国租赁人口及预测 ............................................................................................... 3
图 9:中国租金 GMV ........................................................................................................ 3
图 10:相寓规模 ............................................................................................................... 3
图 11:中国主要分散式长租公寓规模 ............................................................................... 3
图 12:中信地产板块销售费用/销售商品、提供劳务收到的现金 ...................................... 4
图 13:我爱我家门店带来的新房收入及在整个新房收入中占比 ....................................... 4
图 14:在北京商业贷款购房的一般流程 ........................................................................... 5
图 15:在北京公积金贷款购房的一般流程 ....................................................................... 5
图 16:2018 年,中国 20 个大城市二手房购房者的付款情况 .......................................... 5
图 17:深圳街头相邻的四个经纪公司门店 ....................................................................... 6
图 18:经纪人的资源开拓方式:社区人字版 .................................................................... 6
图 19:经纪人的资源开拓方式:橱窗广告 ....................................................................... 6
图 20:合富辉煌员工成本占收入比重 ............................................................................... 7
图 21:传统经纪公司的成本结构 ...................................................................................... 7
图 22:杭州主要经纪公司市场份额 .................................................................................. 7
图 23:北京主要经纪公司市场份额 .................................................................................. 7
图 24:2019 年第 9 周深圳经纪公司市场份额 .................................................................. 8
图 25:2019 年 2 月广州重点经纪公司网签排行榜 ........................................................... 8
图 26:美国中介费费率保持在 5%-6%之间 ...................................................................... 9
图 27:主要国家和地区中介费率 ...................................................................................... 9
图 28:2016 年以来,各个地方政府出台房地产调控政策的时间分布 ............................ 11
图 29:19 个大城市链家二手房的成交套数 .................................................................... 11
图 30:19 个大城市链家二手房成交均价月环比 ............................................................. 11
图 31:中国 35 个大城市首套住房按揭利率 ................................................................... 11
图 32:中国住房市场杠杆率 ........................................................................................... 11
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房地产行业房地产经纪行业专题研究|2019.3.13
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表格目录
表 1:房地产经纪人、经纪公司和佣金的法律规定 ........................................................... 1
表 2:中国二手房经纪行业的佣金保守测算 ...................................................................... 1
表 3:中国主要城市住房交易中二手房的占比 .................................................................. 3
表 4:居住需求的机构化供应方 ........................................................................................ 4
表 5:集中式和分散式公寓主要优缺点比较 ...................................................................... 4
表 6: 二手房市场中,一线城市占据更大的比重 ............................................................. 7
表 7:上海二手房经纪行业市场份额情况 ......................................................................... 8
表 8:二手房交易量靠前的十个城市重点经纪公司员工数 ................................................ 8
表 9:上市房地产经纪行业公司 ...................................................................................... 12
表 10:相寓发展里程 ...................................................................................................... 13
19819518/36139/20190313 13:20
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woisking2
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