内地房地产周度观察：从贝壳三季报看房产经纪行业趋势.pdf

当前内地房产经纪行业的趋势与竞争格局正在经历重要的变化，以贝壳的市场表现和三季报数据为参考，以下几个方面值得关注： 1. 行业平台化趋势明显：平台化指的是房产经纪公司通过整合分散在各地的房源和客源，将这些资源集中到一个平台上，形成渠道优势。贝壳公司在2020年前三季度实现了显著的业绩增长，其收入达到478.1亿元，同比增长51.1%，而经调整后的净利润更是实现了130.7%的增幅。这主要得益于其平台化的发展模式，这种模式不仅提升了市场份额，也提高了运营效率。贝壳来自非链家品牌的GTV占比从2019年的46.9%上升到了2020年前三季度的57.8%，显示出平台化带来的市占率提升效应。 2. 规模经济效应与费用率下降：平台化整合还带来了规模经济效应，贝壳的营销费用率、行政费用率及研发费用率合计同比下降了约4.3个百分点。规模经济的实现进一步提升了贝壳的盈利能力。同时，费用率的下降和税收支出占收入比重的降低也是推动业绩增长的重要因素。 3. 技术与数字化的发展：传统中介的线上化转型以及科技投入的增加，成为房产经纪行业发展的新亮点。贝壳2020年前三季度在研发上的支出达到了17.6亿元，同比增长了61.3%，占收入比重也有所提升。贝壳利用VR看房技术提升了客户体验和平台流量，日均展示次数与去年同期相比实现了巨大的增长。 4. 行业竞争格局的变化：随着行业竞争的加剧，部分房产经纪公司开始寻求强强联合，试图通过优势互补来形成竞争力更强的联合体。不过，部分合作模式仍在探索中，例如阿里和易居的合作以及中原集团与房多多的合作，尚未显现出持续扩张的清晰模式。行业格局的变化正在加速，预计未来还将有更多的联合与合作案例出现。 5. 政策对市场的影响：地方政策对房地产市场的影响不容忽视。例如云南全面放开全省户口迁移，哈尔滨鼓励开发企业让利，厦门计划控制新房价格涨幅和租金年度涨幅等。各地政策的差异有望推动房地产市场更加均衡的发展。 从贝壳的三季报我们可以看到，房产经纪行业的平台化、线上化和科技化趋势是当前的主要发展方向。行业内部的竞争格局正在发生变化，未来可能会有更多类似贝壳的平台型公司出现，并通过技术和模式创新来获取市场优势。同时，政策对于房地产市场的调节作用将更加显著，预计房地产市场将朝着更加稳定和均衡的方向发展。在这样的市场环境下，维持对行业的正面评级是合理的，投资者应密切关注行业动态，审慎做出投资决策。