房地产行业贝壳专题深度：龙头地产中介平台二手房新房集中度提升，新兴业务厚积薄发-20210412-天风证券-38页.pdf

贝壳找房作为中国线上线下一体化的房地产中介服务巨头，在2020年取得了显著的成绩，总交易额达到3.5万亿元，同比增长64.5%，收入达到705亿元，同比增长53.2%，调整后的净利润为57.2亿元，同比增长245.4%。线下门店数量达到46946家，同比增长25.1%，中介人员数量达到493088人，同比增长37.9%，线上VR房源达到911万套，同比增长181.1%。贝壳找房的核心竞争力在于其ACN（Agent Cooperation Network）网络，该网络通过合作与共享的模式，在二手房和新房市场快速提升市场份额，二手房全国市占率已达26.22%，新房市场占有率达到9.54%。 在二手房市场，贝壳找房通过渠道下沉和加盟合作的方式持续抢占市场份额。公司整体GTV（Gross Transaction Value）从2017年的0.7万亿元增长至2020年的1.9万亿元，提佣率从2.5%下降至1.6%，整体市占率从12.3%提升至26.2%，预计2022年整体GTV将增长至3.3万亿元，提佣率预计将达到1.4%，全国市占率预计将达到35.0%。贝壳找房在二三四线城市的二手房市场具有强大的龙头效应，通过标准化、数字化、智能化的服务有望快速占领市场。 新房业务方面，贝壳找房通过加盟与平台合作，快速拓展市场。整体GTV从2017年的2526亿元增长至2020年的1.4万亿元，提佣率从2.54%提升至2.74%，预计2022年整体GTV将增长至2.4万亿元，提佣率将达到2.80%。新房业务的机会在于开发商越来越依赖中介，因为平台合作模式的大幅增长和提佣率的小幅增长表明开发商在销售新房上面临压力，需要中介辅助高效出售新房。 在装修市场方面，全国家居装修市场规模预计将在2024年达到4.1万亿元。家居装修企业销售费用率高，预计2024年地产中介在家居装修行业的潜在收入空间可达8200亿元。贝壳平台有望对接家居装修供需端，通过AI智能匹配供需，通过VR技术赋能家居装修公司线上化可视化、提升用户的自主参与性，有望转化家居装修公司的销售费用，家居装修公司也有望通过贝壳降低整体销售费用。 综合来看，贝壳找房未来收入的增长将主要来自于三个方面：新房市场，预计房地产开发商会持续与贝壳合作，快速售出房源以达到稳定的资金回流；二手房市场，贝壳找房有望实现渠道下沉，快速覆盖更多城市，提升市占率；装修市场，通过VR功能的运用，快速切入装修市场。此外，随着业务的不断扩张，规模效应有望持续提高，降低整体业务成本。 然而，贝壳找房的发展也面临一些风险提示，包括中国住宅房地产市场的波动、政府监管的影响、新冠疫情的持续影响以及市占率提升不及预期的风险。投资者在投资决策时需要考虑这些因素。