【免费】房地产行业专题更新：又一个房地产周期-0522-中银国际-19页.pdf资源-CSDN文库

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宏观经济| 证券研究报告 —深度报告

2019 年 5 月 22 日

相关研究报告

[Table_relatedreport]

《房地产专题：等风景看透，看细水长流》

2018.7.18

中银国际证券股份有限公司

具备证券投资咨询业务资格

[Table_Economy]

宏观及策略: 宏观经济

[Table_Analyser]

张晓娇

(8621)2032 8517

xiaojiao.zhang@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300514010002

朱启兵

(8610)66229359

qibing.zhu@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300516090001

[Table_Title]

房地产专题更新

又一个房地产周期

[Table_Summary]

房地产进入新一轮市场化上升周期；土地和资金是推动房地产周期上行的重

要力量；居民的买房需求依旧有较大发展空间；2019 年房地产固定资产投

资增速可保持在 10%以上。

 1. 2018 年下半年以来，房地产市场逐步触底，并在 2019 年初再次进入一

轮市场化上行周期。

 2. 与此前我们的观点一致的是，本轮市场化周期内部出现明显分化。住

宅地产在一线、二线城市表现比较强劲，是上行周期的主要推动力，三

四线城市仍以平稳回落为主。

 3. 土地指数和资金指数是本轮房地产周期的先导和推动力量，本轮周期

的持续性需要密切关注销售指数的变化。

 4. 结合宏观经济来看，2018 年以来的房地产行业复工趋势在持续，叠加

新开工增长强劲，可确保 2019 年全年房地产固定资产投资增速保持在

10%以上。

 5. 从居民消费端看，2017 年较 2016 年，居住消费占比继续上升，特别是

东部和中部地区上升显著，我们维持此前观点，以二线城市为代表的人

口净流入地区和受益于城镇化率上升的中西部地区，居住消费占比上升

趋势仍将持续一段时间。

 6. 关注 2018 年 11 月以来，新建商品住宅价格同比增速站上两位数的趋

势，是否会导致部分地区房地产政策有所收紧。

 7. 关注土地出让金收入增速下行，对地方政府财政可能造成的压力，以

及土地一级市场可能出现的金融监管主导的降杠杆政策行为的潜在长

远影响。

 8. 关注房地产投资资金来源增速的变化，可能制约房地产固定资产投资

增速。

 风险提示：国际经济增速超预期下滑，国内货币政策边际变化。

2019 年 5 月 22 日房地产专题更新 2

用五星分析法看房地产市场半年来的变化 ............................................ 4

房地产综合曲线 ........................................................................................................................ 4

住宅市场曲线 ............................................................................................................................ 5

商业地产曲线 ............................................................................................................................ 6

工业地产曲线 ............................................................................................................................ 7

小结： ....................................................................................................................................... 7

从土地的视角看住宅地产：买方市场？ ................................................ 8

住宅地产市场的土地曲线 .......................................................................................................... 8

住宅土地市场的结构变化 .......................................................................................................... 9

土地成交价款不太行 ............................................................................................................... 11

小结： ..................................................................................................................................... 11

从资金的视角看住宅地产：春风又绿江南岸 ...................................... 12

房地产市场的资金曲线 ........................................................................................................... 12

金融的数据借鉴 ...................................................................................................................... 13

财政的数据借鉴 ...................................................................................................................... 14

居民消费的数据借鉴 ............................................................................................................... 14

小结： ..................................................................................................................................... 15

总结：市场化周期分化重来 ............................................................... 16

风险提示： ........................................................................................ 17

2019 年 5 月 22 日房地产专题更新 3

图表目录

图表 1. 房地产综合指数 ........................................................................................................... 4

图表 2. 4 月房地产综合指数构成情况 ................................................................................... 4

图表 3. 四项指数构成走势 ....................................................................................................... 5

图表 4. 住宅地产指数走势 ....................................................................................................... 6

图表 5. 住宅地产指数构成 ....................................................................................................... 6

图表 6. 4 月商业地产土地指数构成 ....................................................................................... 6

图表 7. 商业地产指数变化 ....................................................................................................... 6

图表 8. 4 月商业办公楼指数情况 ........................................................................................... 7

图表 9. 4 月商业营业用房指数情况 ....................................................................................... 7

图表 10. 4 月工业地产土地指数情况 ..................................................................................... 7

图表 11. 工业地产土地指数走势 ............................................................................................ 7

图表 12. 4 月住宅地产土地指数构成情况 ............................................................................ 8

图表 13. 住宅地产土地指数走势 ............................................................................................ 8

图表 14. 住宅地产购地面积同比变化 ................................................................................... 9

图表 15. 住宅地产成交土地溢价率变化 ............................................................................... 9

图表 16. 住宅土地供地占地面积结构 ................................................................................... 9

图表 17. 住宅土地供地占地面积同比 ................................................................................... 9

图表 18. 住宅土地购地占比面积结构 ................................................................................. 10

图表 19. 住宅土地购地占地面积同比 ................................................................................. 10

图表 20. 住宅土地成交溢价率变化 ...................................................................................... 11

图表 21. 住宅土地成交比例变化 .......................................................................................... 11

图表 22. 土地成交价款增速大幅回落 ................................................................................. 11

图表 23. 4 月房地产资金指数构成 ....................................................................................... 12

图表 24. 房地产资金指数走势 ............................................................................................... 12

图表 25. 定金资金增速回升 ................................................................................................... 13

图表 26. 按揭资金增速回升 ................................................................................................... 13

图表 27. 新增居民中长期贷款占比和增速出现上行 ....................................................... 13

图表 28. 贷款余额和房地产相关贷款余额增速比较 ....................................................... 13

图表 29. 土地出让金收入与支出增速 ................................................................................. 14

图表 30. 房地产相关税收增速 ............................................................................................... 14

图表 31. 居民居住消费占比在 2017 年的变化 ................................................................... 15

2019 年 5 月 22 日房地产专题更新 4

用五星分析法看房地产市场半年来的变化

2018 年 7 月我们的房地产专题报告提出，国内房地产市场已经出现了一线/二线/三四线城市间的分化，

各市场开始出现自身的周期和特点，其中由于人口净流入开始从一线城市向二线城市转移，未来二

线城市将成为房地产市场的主体。半年后我们再次用五星分析法对房地产市场进行分解，事实证明

一线和二线城市房地产特别是住宅地产市场经过一段时间的调整已经再次进入了上行周期当中，三

四线城市则继续回落。

房地产综合曲线

2 月见底之后快速回升。我们此前在房地产专题报告中提及，历史上我国的房地产周期大约是 3 年，

整体表现为 1 年上升、2 年下降的节奏。但是 2015 年的房地产周期有所不同，主要是受到棚改货币

化和房地产去库存双重影响下的政策性周期波动，三四线城市住宅地产的肥尾现象明显，因此上一

轮周期的下行时间长出了一年，体现为 1 年上升、3 年下降的特点。从房地产行业综合指数来看，2019

年 2 月房地产综合指数出现见底特征，虽然此次不及历史上 2011 年和 2014 年调整的充分，但已经出

现了快速上行，推动指数上行的主要是土地和资金。

又是一次市场化周期的回归。从 2019 年至今房地产综合指数的表现来看，资金指数和土地指数的反

弹幅度最为显著，这与 2013 年的房地产周期更加类似，我们倾向于认为此次房地产综合指数的反弹

是一次需求端主导的市场化周期的表现。如果借鉴 2013 年房地产周期的表现，那么本轮周期可能体

现为：上行周期 1 年，约至 2020 年初，下行周期 2 年，约至 2021 年底，在下行周期中，销售指数率

先回落，随后的是资金指标，但调整幅度最深的土地指标，开发指数整体仍可处于相对偏高的水平，

波动最小。

图表 1. 房地产综合指数

图表 2. 4 月房地产综合指数构成情况

-0.10

0.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

2018-06

2018-07

2018-08

2018-09

2018-10

2018-11

2018-12

2019-01

2019-02

2019-03

2019-04

房地产行业综合指数

0.28

0.05

0.18

土地指数

开发指数

销售指数

资金指数

2019-04

资料来源：万得，中银国际证券

关注资金指数和土地指数领先反弹。从房地产综合指数构成来看，资金指数的反弹幅度最大，土地

指数次之。资金方面，主要受到货币政策边际调整的影响。2018 年受到金融去杠杆政策的影响，M2

同比增速创出历史新低，M1 同比增速也持续下行，2019 年货币政策边际有所调整，社融存量同比增

速和人民币贷款存量同比增速都较 2018 年有所反弹。在货币政策的带动下，实体经济流动性明显好

转，房地产行业资金面也出现了显著好转。土地方面内部各指标之间一定程度上有所分化，但供地

发生了显著改善，这或表明地方政府的房地产政策已经有所调整。

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