新冠疫情对全球造成重大影响，中国作为疫情的主要受害国之一，其经济和社会生活遭受了全方位的冲击。房地产作为中国经济的重要组成部分，受疫情的影响尤为明显。本报告从多个角度分析了新冠疫情如何影响房地产行业及地产债。
新冠疫情导致了全国经济的停滞，房地产行业更是面临销售停滞、复工推迟等困难。土地市场的流拍率快速上升，土地溢价率下降，进而影响到房地产行业的开工、销售、竣工和投资。不同环节受到的影响因素不同，但投资会受到更大的影响，而销售则取决于市场需求。房地产的需求因疫情受到的冲击相对有限。
地方政府在减税降费和疫情冲击的压力下，有进一步放松地产行业的动力。各地已经出台了多项政策，例如延缓缴纳土地出让金、顺延开竣工及交付时间等。部分地区的政策还涉及放松预售资金监管要求、放宽预售条件等，但整体而言仍然比较克制。中央层面则需要在防止系统性风险的底线和“房住不炒”的政策目标之间找到平衡点。
未来，房地产行业大概率将受益于整体融资环境的宽松。2019年二季度以来，房企融资持续收紧，但疫情冲击下房企融资渠道的边际放松是可以期待的。银行在年初通常会大量放贷，2018-2019年初房企开发贷增速较高，疫情冲击下或将在总量上放松。通过开发贷和居民信贷综合纳入MPA考核，可以增加银行放贷的灵活性，有利于银行在总量考核的基础上灵活配置资金。资管新规的延期以及非标到期压力的减小，也对房地产行业融资环境的改善有利。
具体到房地产企业，疫情对房企信用资质的影响具有两面性。一方面，房企的销售和经营回款受到巨大冲击，现金流入承压；但另一方面，现金支出需求也在下降，且整体融资环境将相对宽松，房企融资环境可能有所改善。大型房企相对于小型房企而言，受到的影响较小，抗风险能力较强。小型房企特别是湖北的小型房企受到的影响较大，已有房企出现信托延期还款。
房地产债券利差受融资环境改善影响较大，中低等级债券利差已经走阔到历史高位，高等级债券利差从低位上行。在整体融资宽松的背景下，房企债券具有较高的参与价值。信用评级调整方面，上周有2家发行人的发行债券发生跟踪评级调整，1家上调，1家下调。
一级市场上，发行量较上周大幅上升，发行利率较上周整体下行。本周非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行1,454.0亿元，发行利率下行，各等级下降幅度在15-42BP。
二级市场上，成交量小幅上升，收益率普遍下降。银行间市场和交易所市场的信用债收益率整体下行。交易所企业债市场交易活跃度大幅上升，公司债市场交易活跃度小幅上升，企业债上涨家数大于下跌家数，公司债净价上涨家数大于下跌家数。
报告最后提醒，应关注经济增速大幅下滑、疫情发展超预期和信用事件频发等风险因素。在阅读正文之后，应注意查看相关信息披露和免责申明。本研究报告由分析师孙彬彬撰写，其SAC执业证书编号为S***，邮箱为***。
