房地产估价整理习题.pdf

【房地产估价概论】 1. 房地产估价是一种专业的技术活动，涉及对房地产的实物、权益和区位等因素的全面分析。估价师通过运用适当的方法来确定房地产的价值，例如市场比较法、收益法、成本法等。在案例中，估价师对A市C区一套多层住房进行估价并以接近估价结果的价格成交，显示了估价的专业性和准确性。 2. 房地产估价并非发明或创造价值，而是发现和确定房地产在特定市场条件下的价值。估价师的工作是基于市场数据和专业知识，估算出房地产在公开市场上的合理价值。 3. 房地产具有独一无二和价值量大的特性，这使得需要专业估价成为必要。因为每宗房地产都是独特的，无法完全替代，且其价值往往较大，普通交易者难以准确判断其真实价值。 4. 征收房地产造成的停产停业损失评估属于相关经济损失评估，它需要考虑企业因征收而丧失的未来收益和运营中断的成本。 【房地产及其描述】 1. 五通一平是指基础设施开发的成本，包括道路、供水、排水、电力、电信和场地平整。计算五通一平的正常费用是土地开发成本的重要组成部分。 2. 房地产不可移动的特性决定了其开发利用受到空间环境的严格限制，这是房地产与其他资产最显著的区别之一。 3. 在住宅价格的影响因素中，装修不属于实物因素，实物因素通常包括建筑结构、户型、楼层高度和朝向等。 4. 房地产供给有限的特性源于土地总量的有限性，以及房地产本身的不可移动性，这些因素限制了房地产的供应量。 【房地产价格和价值】 1. 在卖方市场，增加卖方税收可能导致价格上涨，因为成本增加会转嫁给消费者。 2. 在房地产市场成熟且正常状态下，积算价格（考虑折旧后的价格）通常低于收益价格，而收益价格可能在市场泡沫时高于积算价格。在市场不景气时，积算价格可能高于比准价格或收益价格。 3. 成本租金构成包括折旧费、维修费、管理费、保险费和房产税，这些都是房东在提供租赁物业时需要承担的成本。 4. 投资价值可能高于市场价值，但谨慎价值通常低于市场价值，快速变现价值则因急于出售而低于市场价值。 5. 对于同一估价对象和时点，市场价值通常是评估价值中最高的，因为它反映了公平市场交易的价格。 6. 要衡量地价水平，土地单价或楼面地价更能直观体现，而总价和商品房价格可能包含其他因素的影响。 【房地产价格影响因素】 1. 调控政策如降低房地产开发贷款利率、增加土地有效供给和降低契税，通常会导致市场价格下降。反之，提高购房贷款利率会抑制需求，可能推高市场价格。 2. 国内生产总值增长通常会刺激经济活动，包括房地产需求，从而可能导致价格上涨，而不是下降。 3. 居民收入水平的变化对房地产价格有显著影响。收入增加，尤其是中等收入者和高收入者的增加，通常会提升房地产需求和价格。低收入者收入增加对房地产价格的影响较小，除非他们能转化为有效的购买力。高收入者的增加如果没有房地产投资行为，影响也相对有限。 4. 情况未给出具体选项，但从一般角度，人口增长、城市化进程、建筑材料成本变化、供求关系等因素都会对房地产价格产生影响。