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房地产估价

第一章房地产估价概论

1、某注册房地产估价师拟购买 A 市 C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实

物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该

估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )

2、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A.发明、 B.发现、 C.创造、 D.确定

3、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值最大、 D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统评估业务、 B.价值分配

C.相关经济损失评估、 D.价值减损评估

1、× 2、C 3 、B 4 、C

第二章房地产及其描述

1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气

18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，则该

地区五通一平的正常费用是（）元 / 平方米

五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整

2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产

开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。

A.易受限制、 B.相互影响、 C.独一无二、 D.不可移动

3、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型、 B.楼层、 C.层高、 D.装修

4、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。

A.土地总量有限、 B.规划限制、

C.房地产不可移动、 D.价值量大

1、98 2、D 3、B 4、 C

第三章房地产价格和价值

1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）

2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。

A. 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；

B. 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；

C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格；

D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、下列属于成本租金构成的内容有（）。

A. 折旧费 B. 维修费 C.管理费 D.保险费 E. 房产税

4、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A.原始价值高于账面价值、 B. 投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值、 D.快速变现价值低于市场价值

5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）

A.谨慎价值 B. 市场价值 C.残余价值 D.快速变现价值

6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）

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— 2

A.土地总价 B. 土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格

7、. 某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款由银行贷款支付，该贷款

的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正

确的有（）。

A.该厂房的实际价格等于名义价格 B. 该房地产的名义价格为 50 万元

C.该房地产的实际价格为 50 万元 D. 该房地产的实际价格高于 50 万元

E.该房地产不存在名义价格

8、在估价中选择 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元每平米，建筑面积 100 平米，首次付清

24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元。乙成交价格 5000 元每平米，建筑

面积 120 平米，首付 24 万元，半年后付清余款 36 万元，丙成交价格 4700 元每平米，建筑

面积 90 平米，成交时候一次性付清。丁成交价格 4760 元每平米，建筑面积 110 平米，成交

时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率 10%，这 4 个可比实例单价分别

是多少？

1、× 2 、C 3 、ABCE 4 、B 5 、B 6 、C 7 、ABC 8 、

第四章房地产价格影响因素

1、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）

A. 降低房地产开发贷款利率 B. 增加土地有效供给

C.降低契税 D.提高购房贷款利率

2. 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）

3. 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A. 居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

B. 如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C. 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D. 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房

地产价格影响不大

E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

4. 下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A. 上调贷款利率 B. 收紧房地产开发贷款

C. 开征房地产持有环节的税收 D. 增加土地供应

5. 下列房地产状况中属于区位状况的有（）。

A. 位置 B. 房地产规模 C. 环境景观 D. 外部基础设施完备程度 E. 朝向、楼

层

1、C 2 、× 3 、ABCD 4 、B 5 、ACDE

第五章房地产估价原则

1、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）

的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A. 委托人 B. 估价报告预期使用者

C. 管理部门 D. 中立

2、估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，

其中（）是龙头。

3、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔

提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

精选文档

— 3

B. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

4、某宗房地产的土地面积 300 ㎡，建筑面积 250 ㎡, 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，

有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积 300 元，残值为每平方米建筑面积 50 元。

试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

5、某建筑物的建筑面积 5000 ㎡, 坐落的土地面积为 2000 ㎡，土地价格 1500 元/ ㎡，用成本

法测算出的该建筑物的重建价格为 1600 元/ ㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800

元/ ㎡。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，

而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。

6、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用

途的经济学原理是（）。

A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理

C. 替代原理 D.适合原理

7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年

净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。

A. 合法原则 B.最高最佳利用原则 C.估价时点原则 D.替代原则

8、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为

最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）

9、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商

铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种

做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（）

A. 技术上的可能 B. 经济上的可行 C. 价值最大化 D. 法律上许可

10、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔

提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

1、D 2 、估价目的 3 、C

4、该宗房地产相对于空地的减价额＝（ 300-50 ）× 250=62500（元）

5、该建筑物的现价＝（ 1800×5000－1500×2000）/5000 ＝1200（元 / ㎡）

6、D 7 、B 8 、× 9 、D 10 、C

第六章市场法及其运用

1、评估某套建筑面积为 120 ㎡的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下 4 个交易实

例，其中最适合作为可比实例的是（）。

A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁

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