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住宅专项维修资金管理系统方案.docx

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住宅专项维修资金管理系统方案.docx

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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一、相关背景

2003 年 6 月 8 日，国务院颁布了第 379 号中华人民共和国国务

院令，《物业管理条例》自 2003 年 9 月 1 日起正式施行，明确提出

‘ 按照国家有关规定交纳专项维修资金’。2007 年 12 月 4 日，建设

部、财政部联合发布第 165 号令，正式颁布了《住房专项维修资金管

理办法》，并于 2008 年 2 月正式施行。《住房专项维修资金管理办法》

对维修资的征缴、使用等均做了详细说明，将物业维修资金的管理提

高到更高的法规层面。

在此之前，全国各地部分城市就本地区的发展现状，相继出台

了各自的物业管理条例法规，其中关于专项维修资金的归集管理，各

地也各不相同。目前主要存在两种管理模式：一是开发商代收代管，

而后由成立的业主大会或业主委员会管理，二是政府主管部门集中监

管，业主所有。随着房地产业的发展及资金规模的不断扩大，传统的

人工会计账册管理模式已难以应付，相关软件系统也应运而生。

二、产品简介

《毅成达住宅专项维修资金管理信息系统》（以下简称“本系

统”）遵循‘统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监

督’的原则，融合了涉及商品房、房改房、二手房等多种性质房屋维

修资金的管理，系统几乎涵盖了所有目前所能预见的各项业务，并提

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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供方便的开发方法，以适应不同地区不同政策的需求。

本系统 1.0 版本于 2002 年 10 月立项，03 年底研发成功并在南

京物业管理办公室试运行，04 年 6 月正式上线运行。经过六年多不

断完善，先后在江苏南京（包括浦口、江宁、六合、高淳、潥水十一

区两县）、淮安（包括涟水、楚州、盱眙等三区四县）、安徽安庆、安

徽天长、山东枣庄（包括腾州市、薛城区、台儿庄区、开发区三区一

市）等近 20 家客户实施，目前系统运行稳定，管理的业主户数近 240

万，管理的资金规模达到 100 多亿。

目前已升级至 3.0 版本，包含 B/S 和 C/S 结构两种模式，为客户

提供更多的选择空间。

三、技术方案

3.1 系统建设原则

目前管理信息系统（MIS）主要架构模式有 B/S/S 和 C/S/S 两种：

B/S/S(浏览器/应用服务器/数据库服务器)架构是目前运行于广域

网内的管理系统普遍采用的系统架构，它的优点是无需安装系统客户

端，只要安装了网页浏览器，如 IE、FireFox、Maxthon 等即可，维

护方便。

C/S/S(客户端/应用服务器/数据库服务器) 架构主要用于局域网，

它与传统的 C/S 两层结构不同，C/S/S 是瘦客户端，只需简单的安装

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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即可，无需复杂的环境配置，并可实现自动升级。其最大的优点在于

操作简便性及符合 Windows 用户操作习惯。对于需要大量输入、调

用计算机外设的功能，C/S/S 结构有着强大的优势。我公司所开发的

C/S/S 结构平台，所有功能均是一个独立的插件，方便升级和维护。

并且所有查询结果均可进行标题排序、导出 Excel、用 Excel 打开，

并可实现快速记录定位，方便局域网内用户操作。

因此，在项目架构设计上，采用 C/S/S 与 B/S/S 模式共存的体系

架构：局域网内部用户可以使用 C/S/S 版本的功能，均可实现相同业

务；对于广域网用户，则采用 B/S/S 版本的功能，实现远程登录系统

进行业务处理，主要面对物业公司、业委会等分散在全市各地的用户。

在系统建设方面，我们坚持以下原则，确保系统安全、稳健：

 冗余数据检验，保证数据安全准确。

从以下几个方面确保数据的安全：

1、业务处理各环节进行冗余数据检验及事务处理，在后台对

数据进行逻辑校验，确保数据平衡；同时进行自动对帐及

手工对帐，及时发现可能的问题并进行及时调整。

2、局域网用户只能通过软件客户端经中间件登录系统，用户

无法直接连接数据库；用户登录密码采用加密方式存储，

避免泄露；同时可对用户登录地址(IP 地址或 MAC 地址)进

行绑定，防止恶意登录。

3、广域网用户通过浏览器登录时，采用认证机制访问，拒绝

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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非法用户登录，保证系统不受恶意攻击。

4、数据库用户名及密码不定期变更，防止非法用户擅改数据。

 通过角色分工与功能模块划分，实现多种管理模式。

针对不同的管理模式，设置多个角色，为每个角色定制不同的业

务权限；并可针对不同管理模式下的相关业务单独设计开发功能模块。

这样，为相关操作用户授予不同的角色，该用户登录系统后将实现指

定模式下的业务处理。

同一个用户可以设置多个角色，以实现在不同角色间的切换，完

成不同模式下的业务处理。

 界面人性化定制，使用高效简洁方便。

经过多年的 MIS 系统实施经验总结，并结合用户反馈意见，系

统从设计到研发，综合考虑了不同用户的操作习惯，业务界面简洁、

方便、高效，并留有个性定制功能，方便用户定制符合自己操作习惯

的系统设置，提高工作效率。

同时，将各种使用频率较高的功能集成所有界面中，方便用户导

出、排序、查询、打印等。

 预留系统接口，实现无缝对接。

本系统是一个开放的平台，可以扩展任何业务功能。并可根据实

际情况与其它软件，如财务软件进行数据交互(需该软件供应商支

持)；也可扩展接口，实现与房产局信息平台的数据共享。

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时间：2021 年 x 月 x 日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟

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3.2 系统实现思想

维修资金管理的需求以及运行的业务流程处于不断的变化之中,

在系统的使用过程中，随着管理人员和业务人员信息化素质的提高以

及管理和业务上的调整需要，不可避免地需要对现有系统的各种信息

和业务规则进行调整和整合。

根据目前专项维修资金政府监管与业主大会自管相结合的管理

模式要求，本系统的整体设计在一开始就充分考虑到系统在近期和将

来的变化，应是逐渐由政府监管向业主大会自管进行过渡，系统能够

在发生变化时从容地实现变化的要求。系统除了需要考虑业务需求的

变化，而且还要考虑由用户层面及数据的增加，所带来的硬件环境和

网络环境的变化。随着业务量和数据量的增加，系统对硬件环境的要

求也会增加。当前系统的开发需要考虑目前硬件环境、和将来硬件环

境和网络环境升级时，系统能够无缝地移植到新的环境中，即系统是

建筑在跨平台的运行环境之上的。

鉴于上述分析，本系统的实现思想遵循以下几项原则：

 安全性

安全是系统稳定运行的首要保证。本系统采用三层体系结构，与

数据库的连接受到严格控制；用户登录密码加密传输，加密存储；支

技 IP 绑定登录；外网用户数字认证登录等严格安全措施，确保数据

安全。

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