香港旧楼重建的未来机遇-戴德梁行-.pdf

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香港旧楼重建的未来机遇-戴德梁行-201909.pdf香港旧楼重建的未来机遇-戴德梁行-201909.pdf
CUsHMAN WAKEFIELD 戴德梁行 市区更新要有全面思维 根据《香港 :跨越年的规划 远景与策略》咨询文仵 年全港烀 有 个楼龄年或以上的私人住 宅单位。油尖旺是旧楼集中地区,发展 份利 局估计至年,该区将有 个私 人单位的楼龄达年或以上。 放宽高度限制前 放宽高度限制后 按现行的城市规划·整个油尖旺即使是旧楼 林立也好·若进行大规模的市区更新亦绝不 容易。鉴于当区的剩余地积七率只有 artil 同时分布在不同楼宇中,若不放宽高度限制 其发展潜力和诱因非常有限。未来旧区重建 要有新思维,放宽高度限制、转移地积比率 整合或减少道路面积等·将有效善用市区的 土地资源。不过·政府亦不宜过于依赖市建 局·要让市区重建得以推动得更成功·私人 发展商的参与十分重要 曲血 CUsHMAN WAKEFIELD 戴德梁彳 中资开发商进军本港旧楼重建版图 自强拍条例于年月日起降低申请门槛·私人市场的参与数目增加·市区有不少旧楼被发展商并 购重建。鉴于近年官地价格持续攀升·发展商积极杅资源投放在收购日楼与重建中·强拍个案也不断 上升。 近几年·国內开发商积极在本港吸纳土地储备·进军旧楼并购市场·当中包括万科丶碧桂园丶雅居乐 等亘企°中资发展商眼见难以投得政府地皮·因而转战强拍以增加土地储备·纵使透过强制拍卖士地 需时较长丶程序复杂·却具庞大的发展机会°另外·位于市区的地皮十分军有·而香港旧区的小型地 皮却多数在核心位置·合并地皮被视为吸纳市区土地储备的有效方法·预期申请强拍的个案杍持续增 加 地址 九龙城炳达道 142至154号 地皮面积 845平方米 估计可建楼面7618平方米 财团 碧桂園 c碧桂 Vanke力x AGILE 雅居樂 何文田自由道9至 11A,13及13A 鲥鱼涌柏架山道 地皮面积 9-11A:445平方米 2至8号 13及13A:227平方米 地皮面积 1183平方米 估计可建楼面 911A:3995平方米 估计可建楼面9290平方米 13及13A:2,044平方米 财团 雅居乐 财团 万科香港 iHHI 国面■ 籍语 CUsHMAN WAKEFIELD 戴德梁行 旧楼并购一步一脚印 本港发展蔄为了增加土地储备·纷纷透过旧楼并购寻求发展。年香港录得39宗强制拍卖申请个案 较年增加倍·创下六年以来新高。政府近年批岀的旧楼重建项目持续上升·而私人重建项目 逐渐成为旧楼改造的主力。此外·近年政府推岀的地皮规模较大,中小型发展商未必有能力竞投·反 而一些单独拥有两丶三个街号的旧楼地盘·造就了中小型发展酉的参与机会。 物业 仁孚工业大厦华夏工业大厦 地址 鯕鱼涌英皇道鯕鱼涌船坞里8号 1067号 地盘面积 2,308平方米2,517平方米 估计可重建楼面34625平方米37,751平方米 资来源:公开资料 过去强拍申请仍以住宅旧楼为主导·然而去年两宗工厦强拍却成为焦点。位于鲥鱼涌的仁孚工业大厦 及华厦工业大厦被太古地产申请强拍·市场人士估计总值约亿元·预料可提供约万平方米商业 楼面。 工业大厦强拍申请向来有·但随着政府早年重推工厦活化政策·亦带动了整体申请数目。受惠于写 字楼物业近年受到追捧·吸引市区合楼龄资格的工厦业主·纷纷烀其工厦物业申请重建为写字楼·尤 其以港岛东和东九龙地区的申请宗数最多。 强制拍卖申请宗数 2018年59元 2013年16宗 iHHI 国面■ 籍语 CUsHMAN WAKEFIELD 戴德梁行 我司案例 物业 傲形 以土瓜湾马头围道至号的项目为例, 地址 马头国道196-202号 两幢唐楼高层,至号于年落 年份 2012年 成·而至号则于年落成。两幢唐 发展商 恒基兆业地产有限公司 楼原本楼面约平方米,整个地盘面积为 地盘面积 505平方米 平方米·强拍后地段以倍地积比率重 原来总楼面面积2517平方米 建一幢层住宅物业,底下两层可作商业用 现楼总楼面面积3876平方米 途·总楼面约平方米·即现时的私人住 宅物业「傲形 物业 尚岭 地址 山道100号 另一旧楼重建项目「尚岭」则位于港岛西营 年份 2010年 发展商 远东发展有限公司 盘山道号,已于年入伙。参与旧楼重 地盘面积535平方米 建的发展商·采用合理程序进行收购·并向 原来总楼面面积2473平方米 土地审裁处(审裁处)入纸申请强拍·申请 与米 现楼总楼面面积4,196平方 人和小业主可各自聘请估价师·向审裁处涕 交估价报告以供参考。审栊处在设定拍卖底 价时·会老虑地段本身的重新发展潜力·和 各方估价师提供的专业评估,才订出底价 另外·小业主也可委托专家做评估楼宇状况 报告,有助审裁处裁定发展商开出的收购价 是否合理。 iHHI 国面■ 籍语 CUsHMAN WAKEFIELD 戴德梁行 展望 冷知识:何谓专家证人? 本港旧楼近年成为了内房财团的收购目标 洲回唱至率Y3 主要是因为政府招标的地皮涉及庞大的投资 就强拍申请而言,专家证人一般由产业 金额’若连同建筑成本等·总投资额可高达 测量师、工料测量师、结构工程师、屋 百亿元以上。相反·若透过收购旧楼增加土 宇测量师等专业人士担任,他们于强拍 地储备·其投资的金额相对较低·另外亦可 收购及重建这三大范畴有着不同的专业 知识。当土地审裁处在进行强拍聆讯时 收购市区旧楼·以扩充优质地段的版图。內 专家证人的主要职责为出席聆讯,并就 厉近年积极拓展在港业务·甚或自行申请强 案件中存有争议的部分向法庭提供有关 拍统一旧楼业权。我们颢计在未来的日子里 的证供及证据,包括证明大厦理应重新 发展及大厦各方面的估值等。 内房财团捋继续寻找收购旧楼机会·而在各 强拍的案件中·向法庭提交专家报告、估值 等相矢专业服务的需求持续殷切 产业测量师 为土地及物业资产提供 估值服务丶就强制售卖 底价提供专业意见及建 议 联系信息 陈家辉 黄俭邦 大中华区估价及顾问服务部 香港估价及顾问服务部 董事总经理 执行董事 andrew.kf. chan@ cushwake com kb.wong@cushwake.com 郑鸿恩 香港估价及顾问服务部 董事 henry hy. cheng cushwake com

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