2018年大中华区写字楼需求核心趋势-戴德梁行-201812.pdf

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2018年大中华区写字楼需求核心趋势-戴德梁行-201812.pdf
滴要 报告涉及的八个城市写字楼市场在过去 12个月展现了强劲的需求。这些重要 城市的甲级写字楼市场从2017年10 月至2018年9月期间,其办公空间吸 纳量同比显著上升。 考量了这六个主要城市的市场供需动态 (以及新增供应的区位和品质),未来 市场将存在各种多样化情况。如前一年 所经历的那样,一些城市的空置率将下 降,而其他城市的空置率则可能会上升 对于这些城市的写字楼租金,也会出现 类似情况。 推进到下一年,仅关注需求动态的话, 预计写字楼空间吸纳能力将保持强劲。 强劲需求促使写字楼空置率下降‖1 简介 报告回顾了过去12个月大中华区甲级写字楼市场的需求情况,并展望了未来的变化趋势。 同时,对八个主要城市写字楼市场当前及未来的需求进行了分析解读。 报告涉及的六大写字楼市场包括: 北京 上海 深圳 广州 成都 武汉 香港 台北 2大中华区写字楼需求核心趋势 甲级写字楼需求 当前发展 表格1: 大中华区20个城市核心区市场需求速览(2018年第三季度 来源:戴德梁行研究部 今年第三季度,大中华区主要城市核心区写字楼净吸收量 SHMA 录得1,047,853平方米。 写字楼租户速览 2018年第三季度 北京是目前一线城市中空置率最低的市场,只有3.4%, 杭州写字楼市场空置率为114%,在二线城市中最低。这 市场 存量 供应量至2022 净吸纳量 空置率 平米/月 2(当季) 同比变化) 些指标与第三季度末14.6%的大中华区平均水平相比; 都较低。 甚泉 7862396 1,499,23 8,408 3.4% 442.4(个69%) e·上海 6991159 1,850,036 27,791 3182(个0.6% Q→广然 4,665665 3,429343 60,793 4.3% 1959(个111% 核心区市场较低的空置也反映到租金水平上,香港和杭州 ·深 4,653,255 7290,851 226.773 12.9% 2782(个2.9% 5,760,428 681,629 了0% 8338(个149%) 分别是一线和二线市场中租金最高的城市,为834元每 ·自非 1102,03 156572 2078(个8.4% 平米每月和158元每平米每月。目前,大中华区整体市 @·津 1863,178 759.923 1082{1.3%) 场平均租金为192元每平米每月。 1026139 888156 898个6.2% 大直 377537 8.886 1076(↑1.1% 晋昂 3(个24%) ;摩 1562064 1881,161 4,100 129% 1372(13%6 沈洁 1971407 593692 25,376 11.4% 1582 高级董事 ·苏候 071,700 1.339.013 39.748 218% 987(个0.0%) 中国区写字楼部主管 ●·元 686.799 481,000 28.291 33.6% 77.9(1.0% 戴德梁行 635448 749597 66,974 929(个53% 2,151,13 1.250.878 85.649 1133(个5.2%} 西:百更 2,256829 959825 25.5% 4.0(05% “从房东的角度来看,在许多市场中,供应紧张和随之 口·就霪 1941865 2,119991 57.6C3 1250(个29%) 而来的租金上涨很受欢迎。然而,即使在这些市场中, 长岁 1473,711 1,032,116 1133(个54‰) 租户仍然有很多租赁机会,特別是在最近有大量新增供 厦作 779,500 15,430 11671.1% 注以上为技心区市场要据 应的了市场。 强劲需求促使写字楼空置率下降3 甲级写字楼需求 展望未来,考虑到政策导向以及当前和预期的宏观经济动态,我们预计以下5个行业将大幅 推动大中华区甲级写字楼市场的需求。它们是 未来趋势 中国42万亿美元的金融市场即将进一步开放。海外银行,证券 公司,资产管理公司和人寿保险公司的合资企业所有权及业务限 制将被放宽。 金融 + 随着海外金融机构在合资实体中获得更大的所有权份额,中国各 地的资本配置和财富管理很可能发生转变。随之而来地,预计海 外金融公司的利润将会增加,业务扩张和员工人数也将随之增长。 在TMT领域,中国的科技行业拥有最广阔的业务空间。 近年来,中国蓬勃发展的科技行业取得了惊人的增长。未 toro toteitoro ttn ot hth ro 2 来,这一领域的成熟公司仍有巨大的发展空间,两个重要 的原因是: 00r00 TMT行业 0110101011010110104101 o仍未开发的在线市场一在线人数已经达到772亿(2017 年,据 telecompaper)的总量。但中国的网络普及率仍 然很低,只有别46%随着越来越多的用户上网,必然会()、010 01101010110101101010 产生更多的客户、销售和数据,将促进科技公司的发展; o创新一中国的科技公司正在不断创新。只需要看看中国 那些领先的科技公司和独角兽公司就可以证实。随着技术 魏超英 “在中国,我们服务的科技行业中的企业客广在过去几年中 研发支出的增长和新技术相关产品和服务的生产,科技领 董事总经理 的个数增长显著。我们认为这种趋势将会继续下去,尤其是 中国区企业服务部主管 域的业务将继续壮大。 戴德梁行 那些成功的独角兽公司” 4|大中华区写字楼需求核心趋势 些转型要素将为中国制造业未来带来积极的影响,其地区的土地成本和工资水平较低,制造成本也将受到 3 中的四点包括 控制或减少; o中国制造2025—在2015年推出,这一政策旨在全 制造业 o工厂自动化一许多任务厂在中国都在使用机器人技 面改善和提升中国的工业和制造业 术,计算机自动化和虚拟测试以及制造过程的仿真。 o国內消费市场一中国蓬勃发展的6.6万亿美元的国随着智能制造的兴起,劳动力成本会降低,而产品质 內消费市场将继续为制造商提供更多的机会销售其产 量会提高; 品 o一带一路倡议一这一促进全球贸易发展的宏大计划 o越来越多的工厂建立在较远的省份一随着中国不断 将为中国制造企业进入全球市场创造新的途径。 改善交通基础设施和物流网络,更多的工厂将设立在 那些曾经被认为不可能建厂的区位。因此,由于这些 持续的医疗服务和医药产品的需求将继续助推医疗健康对此,2016年10月,中国发布了《健康中国2030规 行业的发展: 划纲要》。根据该计划,到2030年,中国将 ¤经济发展,随着可支配收入的提高,医疗健康支出也σ控制危害健康的原因和因素; 会增加; o发展健康产业; 医疗健康行业 o中国老年人口迅速增长(根据联合国,到2030年中 o建立一个全面和包容的改善健康监管体系; 国65岁及以上人口将达到2亿4590万人); o显着改善卫生服务 o越来越多的劳动力将从事那些在办公室久坐的工作; 进一步寻求改善人口健康 o大量的人口生活在节奏更快和压力更大的城市环境 中 o平均寿命提高至79岁。 所有这些举措将在未来的12年为医疗行业创造大量新的 商机。 强劲需求促使写字楼空置率下降5 tW t FS S DAKTY 联合办公 Shaun brodie 在大中华区写字楼租赁市场中,联合办公是增长最快的企业和风投公司的资本投入 高级董事 行业之一,从几年前的几个共享办公地点扩张至2018 o千禧一代的崛起和富有创业精神的新时代; 大中华区租户研究主管 戴德梁行 年八月底,在主要城市的670个联合办公运营点。 o更多的跨国公司寻求灵活的租赁条约和成本节约的办 未来,在一系列利好条件支持下,联合办公行业将继续 公方案; “未来在大中华地区,我们希望越来越多的用户不仅仅 扩张发展,其中包括: o先进的技术推动联合办公变革。 把共享办公作为空叵解决方案,而是整体产品,包括空间, 设计,设施,技术,社区网络和服务。” 6|大中华区写字楼需求核心趋势 此外,在大中华区越来越多的公司愿意选择在共享空间办公。这种新的办公 经过数年的贸易自由化和市场开 环境,往往可以降低企业房地产运营和维护成本,因为大部分办公用品(包 括家具,电话和高速网络)和服务都包含在会员费中。这种降低办公成本的 6 放后,美国和中国最近互相提高 了关税,标志着世界贸易的一个 新方案可能会推动该地区企业对联合办公空间需求不断增长。 贸易与关税 新转折点。 总体而言,在未来几年,大中华区联合办公行业将经历一段整合期,许多规 如果进一步提高关税,将产生更 模较小的本地运营商可能在竞争中退出市场。而且,该行业会进入新的二线 大的商业不确定性,这种不确定 城市市场,以寻求商机。 性最终将以减少对甲级写字楼需 求的方式来影响大中华地区商业 地产市场。 另一方面,如果美中贸易战降温 或者受影响的美国和中国企业找 到规避高关税影响的方法,那么 我们将会看到这些企业回归正常 经营。随着业务逐步稳定,这些 公司将再次对其房地产战略持积 极态度,从而对大中华区优质办 公空间的需求更加稳定和持续。 看到大中华区办公需求增长的潜力是重要的。但同时,也需要考虑到可能会 在一定程度上影响需求降低的因素。值得思考的一个就是中美之间存在的贸 易争端 强劲需求促使写字楼空置率下降7 八个城市 写字楼市场 报告涉及的八个大中华区甲级写字楼市场是 o北京 北京 上海 o上海 o深圳 广州 o成都 o武汉 o香港 台北 这八个市场提供了一个展示大中华区写字楼租户需求活动的横截面,覆盖了所有的 一线门户城市和两个重要的内陆二线城市,一个在西部,一个在中部。 8大中华区写字楼需求核心趋势 成都 武汉 密

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